Beli Rumah Masih HGB? Ini Cara Mengubah HGB Menjadi SHM!

Memahami cara mengubah HGB menjadi SHM adalah kunci utama untuk mengubah rumah murah impian Anda menjadi aset berharga dengan tingkat legalitas tertinggi. Banyak calon pembeli rumah pertama mendadak ragu saat menemukan hidden gem berlokasi strategis dan berdesain ciamik, tetapi sertifikatnya masih berstatus HGB, pasalnya HGB dan SHM itu berbeda. Kekhawatiran akan batas waktu pemakaian lahan kerap membuat niat meminang hunian idaman terhenti di tengah jalan.

Padahal, membeli unit berstatus HGB bukanlah sebuah kesalahan maupun kendala fatal. Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) memberikan jalur resmi yang relatif mudah dan terjangkau untuk menaikkan hak kepemilikan tanah Anda secara permanen.

Dengan mengubahnya menjadi SHM, kepemilikan rumah keluarga Anda dijamin berlaku turun-temurun tanpa batas waktu serta bebas dari risiko sengketa. Yuk, simak panduan syarat, alur pengurusan, hingga estimasi biaya resminya bersama tim konsultan CariProperti di bawah ini!

Jawaban Cepat (Quick Answer)

Prosedur ringkas peningkatan status legalitas hak guna bangunan ke hak milik di Kantor Pertanahan (BPN):

1. Persiapan Dokumen: Siapkan KTP, KK, SPPT PBB tahun berjalan, IMB/PBG, dan Sertifikat HGB asli.
2. Pengajuan ke BPN: Kunjungi Kantor Pertanahan setempat atau manfaatkan loket pelayanan langsung.
3. Pembayaran PNBP: Lakukan pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di loket atau bank persepsi.
4. Penerbitan SHM: Tunggu proses verifikasi fisik dan yuridis oleh petugas (estimasi waktu pengurusan hgb ke shm berkisar 5 hingga 14 hari kerja).

Mengapa Status HGB Perlu Ditingkatkan Menjadi SHM?

Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, terdapat perbedaan hgb dan shm yang mendasar dari segi masa berlaku dan kekuatan hukum:

• Hak Guna Bangunan (HGB): Hanya memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu maksimal 30 tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
• Sertifikat Hak Milik (SHM): Merupakan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang bersifat terkuat, terpenuh, dan berlaku turun-temurun tanpa ada batas waktu.

Dengan mengubah status menjadi SHM, aset properti keluarga Anda akan terbebas dari risiko habisnya masa perpanjang HGB, terhindar dari sengketa lahan, serta memiliki nilai tawar yang jauh lebih tinggi di mata perbankan maupun calon pembeli di masa depan.

Syarat Dokumen Peningkatan Hak HGB ke SHM

Berdasarkan ketentuan syarat peningkatan hgb ke shm resmi dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), dokumen yang wajib dijaminkan meliputi:

• Formulir Permohonan: Diisi dan ditandatangani di atas meterai oleh pemegang hak atau kuasanya.
• Identitas Diri: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon yang masih berlaku.
• Sertifikat Asli: Sertifikat HGB asli yang masih berlaku atau yang masa berlakunya telah berakhir.
• Bukti Izin Bangunan: Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang mencantumkan peruntukan bangunan sebagai rumah tinggal.
• Dokumen Pajak: Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti lunas pembayarannya.
• Surat Pernyataan Rumah Tinggal: Surat pernyataan dari pemohon bahwa tanah tersebut dipergunakan untuk rumah tinggal dan pemohon tidak memiliki tanah bernilai hak milik lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas keseluruhan tidak melebihi 5.000 m².

Rincian Biaya Mengubah HGB Menjadi SHM

Mungkin sebagian orang khawatir akan mengeluarkan biaya besar untuk meningkatkan HGB menjadi SHM. Untungnya, seluruh biaya yang diperlukan sudah didasari oleh aturan yang jelas. Jadi, berapa biaya mengubah HGB menjadi SHM?

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku pada Kementerian ATR/BPN, rumus resmi biaya pendaftaran syarat peningkatan hak milik untuk rumah tinggal luas ≤ 600 m² adalah sebagai berikut:

Biaya PNBP = ( Nilai Tanah per m² X Luas Tanah / 1000) + Biaya Pendaftaran (Rp50.000)

Contoh Simulasi Perhitungan:

Jika Anda memiliki luas tanah 100 m² dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah sebesar Rp 2.000.000 per m²:

PNBP = (Rp2.000.000 X 100 / 1000) + Rp50.000 = Rp200.000 + Rp50.000 = Rp250.000

Selain tarif PNBP resmi BPN di atas, Anda juga perlu memperhitungkan kompensasi pajak seperti biaya bphtb rumah (jika ada pergeseran nilai atau perolehan baru) serta biaya notaris hgb ke shm apabila Anda memilih untuk tidak mengurusnya secara mandiri.

Prosedur Pengurusan: Jalur Mandiri (BPN) vs. PPAT / Notaris

Anda memiliki dua opsi cara mengurus peningkatan hak legalitas lahan:

1. Mengurus Mandiri ke Kantor Pertanahan (BPN)

• Keunggulan: Biaya urus hgb ke shm jauh lebih hemat karena Anda hanya perlu membayar biaya PNBP resmi di loket BPN tanpa biaya jasa tambahan.
• Prosedur: Datangi Kantor Pertanahan sesuai wilayah objek tanah, serahkan berkas di Loket Pelayanan, lakukan pembayaran via bank/e-payment, dan ambil sertifikat SHM baru sesuai jadwal yang ditentukan.

2. Menggunakan Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) / Notaris

• Keunggulan: Sangat praktis dan menghemat waktu bagi pasangan bekerja yang memiliki mobilitas tinggi.
• Prosedur: Seluruh tahapan pengecekan berkas, pendaftaran, hingga pengambilan Sertifikat Hak Milik akan diwakilkan oleh notaris.

Kesimpulan

Mengetahui cara mengubah HGB menjadi SHM memberikan kepastian hukum penuh atas investasi properti keluarga Anda. Dengan legalitas berstatus Sertifikat Hak Milik, rasa cemas akan masa berlaku lahan sirna, dan nilai jual properti Anda pun akan terus melonjak naik dari tahun ke tahun.

Ingin berburu rumah impian berstatus legalitas aman tanpa pusing memikirkan kerumitan berkas pertanahan? CariProperti hadir sebagai platform pencarian hunian terpercaya yang siap mendampingi setiap langkah Anda!

Mengapa Memilih CariProperti?

• 🏡 Katalog Pilihan Berstatus SHM Terlengkap: Temukan ribuan pilihan perumahan baru di lokasi strategis Jabodetabek yang sudah mengantongi sertifikat siap balik nama.
• 👨‍💼 Pendampingan Legalitas Bebas Biaya: Tim konsultan CariProperti siap memberikan konsultasi gratis terkait pengecekan status sertifikat, IMB/PBG, hingga simulasi biaya transaksi.
• 🤝 Kemudahan Pengajuan KPR: Bekerja sama dengan puluhan mitra bank terkemuka untuk memastikan proses KPR dan akad jual beli rumah Anda berjalan lancar dan aman.

Siap Wujudkan Rumah Idaman Berlegalitas Aman?

Jangan tunda lagi investasi masa depan keluarga Anda! Konsultasikan kebutuhan hunian idaman Anda dan temukan pilihan rumah berstatus SHM dengan harga terbaik hanya di CariProperti.com.