Cara Pecah Sertifikat Tanah Warisan: Syarat, Biaya, dan Langkah Lengkap

Beberapa waktu lalu, seorang rekan kerja saya baru saja menerima tanah warisan dari orang tuanya di Jakarta. Awalnya ia senang, tapi kebingungan muncul ketika mengetahui sertifikat tanah tersebut masih atas nama almarhum ayahnya.

Ia pun bertanya-tanya, bagaimana sebenarnya cara pecah sertifikat tanah warisan agar pembagian hak milik dengan saudara-saudaranya sah secara hukum?

Setelah mencari tahu, ternyata prosesnya tidak bisa dilakukan sembarangan. Ada sejumlah syarat dan dokumen penting yang harus disiapkan, mulai dari surat keterangan waris, sertifikat tanah asli, hingga persetujuan seluruh ahli waris.

Semua ini wajib dipenuhi sebelum mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk melakukan pemecahan sertifikat.

Jika Anda sedang berada di situasi serupa, memahami prosedur pecah sertifikat tanah warisan sangat penting agar tidak terjadi sengketa atau penolakan administrasi.

Dalam panduan ini, Anda akan menemukan langkah-langkah lengkap, biaya, dan tips hukum yang perlu diketahui sebelum memulai prosesnya.

Apa Itu Pecah Sertifikat Tanah Warisan?

Pecah sertifikat tanah warisan adalah proses administratif untuk memisahkan satu bidang tanah menjadi beberapa bidang baru yang masing-masing memiliki sertifikat sendiri. Tujuannya agar pembagian tanah warisan antar ahli waris dapat dilakukan secara adil dan sah di mata hukum.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, serta Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 Pasal 133 ayat (1), pemecahan sertifikat dilakukan atas permohonan pemilik atau ahli waris dengan melampirkan dokumen pendukung yang sah.

Dasar Hukum Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Beberapa dasar hukum yang mengatur pemecahan sertifikat tanah warisan antara lain:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997, Pasal 133 ayat (1) tentang pemecahan sertifikat.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) dan Kompilasi Hukum Islam (KHI) terkait pembagian waris.
• Surat Edaran BPN tentang tata cara administrasi permohonan pemecahan bidang tanah.

Dengan dasar hukum tersebut, proses pemecahan sertifikat tidak hanya administratif, tetapi juga menjamin kepastian hukum atas hak setiap ahli waris.

Syarat Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Sebelum mengajukan permohonan, setiap ahli waris perlu mempersiapkan dokumen persyaratan pecah sertifikat tanah warisan berikut:

1. Sertifikat asli tanah atas nama pewaris.
2. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga seluruh ahli waris.
3. Surat keterangan kematian dari kelurahan atau pejabat berwenang.
4. Surat keterangan waris atau akta keterangan hak mewaris dari notaris, pengadilan, atau Balai Harta Peninggalan.
5. Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa.
6. Surat kuasa (jika pengurusan diwakilkan).
7. Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
8. Formulir permohonan pemecahan sertifikat tanah yang disediakan oleh Kantor Pertanahan.

Jika nama pada sertifikat masih atas nama pewaris, maka ahli waris wajib melakukan balik nama sertifikat tanah warisan terlebih dahulu sebelum proses pemecahan.

Cara Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Proses pemecahan sertifikat tanah warisan harus dilakukan secara resmi melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) agar hasilnya memiliki kekuatan hukum tetap. Berikut langkah-langkah yang perlu ditempuh oleh para ahli waris.

1. Menentukan dan Menyepakati Pembagian Warisan

Langkah pertama dalam cara pecah sertifikat tanah warisan adalah memastikan seluruh ahli waris sepakat mengenai pembagian tanah. Kesepakatan ini bisa dibuat secara tertulis dan disertai tanda tangan seluruh pihak.

Jika ada perbedaan pendapat, sebaiknya diselesaikan melalui musyawarah keluarga atau bantuan notaris agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.

2. Membuat Surat Keterangan Waris

Setelah pembagian disepakati, para ahli waris wajib membuat Surat Keterangan Waris (SKW). Dokumen ini berfungsi untuk membuktikan siapa saja ahli waris yang sah.

• Untuk WNI non-Tionghoa, surat ini biasanya dibuat di kelurahan dan disahkan oleh camat.
• Untuk WNI keturunan Tionghoa atau non-Muslim, pembuatan dilakukan di notaris.
• Sedangkan bagi WNI Muslim, SKW dapat diterbitkan melalui Pengadilan Agama.

Surat ini merupakan syarat utama sebelum melakukan pecah sertifikat tanah warisan di BPN.

3. Mengajukan Balik Nama ke Atas Nama Ahli Waris

Sebelum dilakukan pemecahan, sertifikat tanah warisan yang masih atas nama pewaris (orang tua) harus dibalik nama terlebih dahulu. Proses balik nama ini diajukan ke kantor BPN setempat dengan melampirkan dokumen seperti:

• Sertifikat tanah asli,
• Surat keterangan waris,
• Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris,
• Akta kematian pewaris.

Setelah sertifikat resmi atas nama para ahli waris, barulah bisa dilakukan proses pemecahan.

4. Mengajukan Permohonan Pecah Sertifikat di Kantor Pertanahan

Langkah berikutnya adalah mengajukan permohonan pecah sertifikat ke Kantor Pertanahan (BPN) di lokasi tanah tersebut. Pemohon harus membawa seluruh dokumen persyaratan, termasuk sertifikat asli, SKW, dan surat pernyataan kesepakatan pembagian tanah.

Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang bidang tanah dan memproses pembuatan sertifikat baru sesuai bagian masing-masing ahli waris.

5. Membayar Biaya Resmi Pecah Sertifikat Tanah

Dalam proses cara pecah sertifikat tanah warisan, terdapat biaya administrasi yang ditetapkan oleh BPN. Biaya ini meliputi:

• Biaya pengukuran tanah,
• Biaya pemetaan,
• Biaya penerbitan sertifikat baru.

Besaran biaya tergantung pada luas tanah dan lokasi wilayah, namun umumnya berkisar antara Rp1 juta hingga Rp2 juta per sertifikat baru.

6. Menerima Sertifikat Baru untuk Masing-Masing Ahli Waris

Setelah semua proses selesai dan biaya dibayarkan, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama masing-masing ahli waris. Sertifikat ini sah secara hukum dan menjadi bukti kepemilikan resmi atas tanah hasil warisan. Dengan demikian, setiap ahli waris memiliki hak penuh atas bagian tanah yang telah ditentukan.

Biaya Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Besaran biaya pecah sertifikat tanah warisan ditentukan oleh Kementerian ATR/BPN berdasarkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Komponen biayanya meliputi:

• Biaya pendaftaran permohonan: ± Rp50.000
• Biaya pengukuran tanah: tergantung luas bidang, biasanya mulai dari Rp250.000
• Biaya pemeriksaan tanah: sekitar Rp250.000
• Biaya transportasi dan akomodasi petugas (TKA): sekitar Rp250.000
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari NJOP, dikurangi nilai tidak kena pajak (sesuai daerah).

Sebagai contoh, untuk tanah non-pertanian seluas 1.000 m² yang dipecah menjadi enam bidang, total biayanya sekitar Rp1.800.000 – Rp2.000.000

Pastikan Pecah Sertifikat Tanah Warisan Dilakukan dengan Benar

Memahami cara pecah sertifikat tanah warisan sangat penting agar proses pembagian hak atas tanah keluarga berjalan lancar dan sah secara hukum.

Dengan mengikuti prosedur resmi, mulai dari membuat surat keterangan waris hingga mengurus permohonan di kantor pertanahan, Anda bisa menghindari risiko sengketa atau masalah administrasi di masa depan.

Jika Anda sudah menyelesaikan urusan tanah warisan dan mulai berpikir untuk memiliki hunian baru yang nyaman dan legalitasnya terjamin, kini saatnya beralih ke langkah berikutnya: mencari rumah baru impian Anda di CariProperti.com.

Di sana, Anda bisa menemukan berbagai pilihan rumah baru di lokasi strategis, lengkap dengan detail harga, fasilitas, dan foto unit untuk membantu Anda menemukan hunian terbaik bagi keluarga.