Ini Dia Perbedaan AJB dan SHM, Jangan Sampai Salah!

Ketika membeli tanah atau rumah, dapat dipastikan Anda akan menjumpai istilah AJB dan SHM. Kedua dokumen ini merupakan dua di antara berkas-berkas yang perlu disiapkan ketika akan melakukan jual beli properti.

AJB dan SHM memiliki kekuatan hukum yang berbeda. Tentunya hal ini juga menjadikan hak kepemilikan Anda atas tanah atau rumah jadi berbeda juga.

Lalu apa sebenarnya perbedaan AJB dan SHM? Berikut penjelasannya!

Perbedaan AJB dan SHM

AJB merupakan singkatan dari akta jual beli. Akta ini menjadi bukti bahwa proses transaksi jual beli telah terjadi. AJB tidak diterbitkan oleh BPN atau Badan Pertanahan Nasional, melainkan diterbitkan oleh PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah.

AJB memang menjadi bukti bahwa ada pengalihan hak atas properti dari penjual ke pembeli, akan tetapi AJB tidak dapat menjadi bukti yang sah atas kepemilikan properti.

Lain halnya dengan SHM. SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat yang membuktikan kepemilikan penuh atas tanah atau bangunan. Pemilik SHM berarti dialah yang memegang hak atas properti.

SHM diterbitkan oleh BPN. Sertifikat ini memiliki kekuatan hukum paling kuat dan kepemilikannya tidak bisa diganggu gugat. Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki sertifikat ini. Akan tetapi, biasanya butuh waktu hitungan bulan untuk menerbitkan sertifikat ini.

Jadi, secara sederhana, AJB membuktikan bahwa transaksi jual beli properti telah terjadi, sedangkan SHM membuktikan kepemilikan penuh atas properti.

Hubungan AJB dan SHM

AJB dan SHM memang memiliki perbedaan. Akan tetapi, kedua dokumen ini tetap memiliki hubungan. Meski SHM memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat dibandingkan dengan AJB, bukan berarti AJB tidak penting.

Anda membutuhkan AJB saat akan membuat SHM. AJB digunakan untuk membuktikan bahwa proses transaksi dan pengalihan hak properti telah terjadi.

Jadi, jika Anda membeli tanah atau rumah dengan AJB dan tanpa SHM, itu berarti Anda yang perlu untuk mengubah AJB menjadi SHM. Alangkah lebih baik jika Anda tidak hanya berhenti di AJB saja, karena pada akhirnya, SHM tetap menjadi dokumen dengan kekuatan hukum paling besar.

Baca juga: Apa Itu ROI Bisnis Properti? Pahami Dulu Sebelum Investasi

Prosedur Mengubah AJB menjadi SHM

Mengubah AJB menjadi SHM memang membutuhkan waktu yang cukup panjang. Akan tetapi, sangat dianjurkan agar Anda tidak hanya puas dengan memiliki AJB saja.

Apabila Anda tidak ingin repot, Anda bisa menggunakan jasa notaris. Akan tetapi, mengurus semuanya sendiri bukan berarti tidak mungkin. Ini dia prosedur yang perlu Anda lakukan jika ingin mengubah AJB ke SHM sendiri tanpa jasa notaris.

1. Ajukan Permohonan Sertifikat

Ketika akan mengubah AJB menjadi SHM, yang pertama harus Anda lakukan adalah mengajukan permohonan ke PPAT setempat. PPAT kemudian akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat pemilik lama di BPN.

Saat mengajukan permohonan, penjual dan pembeli perlu mempersiapkan berkas–berkas berikut:

• KTP
• KK
• NPWP
• Bukti pembayaran PBB (khusus untuk penjual)
• Surat pernyataan bebas sengketa tanah dari kelurahan (khusus penjual)

2. Pengukuran Lokasi

Prosedur selanjutnya adalah melakukan pengukuran ke lokasi. Proses pengukuran baru akan dilakukan ketika dokumen sudah lengkap dan pemohon telah menerima tanda terima dokumen.

3. Pengesahan Surat Ukur

Setelah pengukuran lokasi dilakukan, prosedur selanjutnya adalah pengesahan surat ukur. Hasil pengukuran ini akan dipetakan dan dicetak oleh BPN yang kemudian akan disahkan dan ditandatangani pejabat berwenang.

4. Penelitian Oleh Petugas Panitia A

Setelah surat ukur disahkan oleh pejabat berwenang, proses berlanjut ke penelitian oleh petugas panitia A yang dilakukan di sub seksi pemberian hak tanah. Anggota panitia A merupakan petugas BPN dan lurah setempat.

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Kemudian, data yuridis permohonan hak tanah akan diumumkan di kantor kelurahan dan BPN dalam waktu 60 hari. Ini dilakukan agar memastikan bahwa tidak ada yang keberatan atas permohonan hak tanah.

6. SK Hak Atas Tanah Terbit

Tanah yang sebelumnya berstatus girik akan terbit dalam bentuk SHM atau Surat Hak Milik.

7. Bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

Setelah itu, proses selanjutnya adalah membayar biaya BPHTB. Jumlah yang perlu dibayarkan bergantung dengan luas tanah dan bergantung pada Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP.

Pembayaran BPHTB baru dapat dilakukan setelah surat ukur selesai dibuat.

8. Mendaftarkan SK Hak Atas Tanah untuk Penerbitan Sertifikat

SK hak atas tanah yang telah didapatkan akan didaftarkan untuk menerbitkan sertifikat pada sub seksi Pendaftaran Hak dan Informasi atau PHI.

9. Pengambilan Sertifikat Hak Milik di BPN

Setelah melalui semua prosedurnya, langkah terakhir yang perlu Anda lakukan adalah mengambil sertifikat di BPN.

Proses penerbitan ini tidak dapat dipastikan secara spesifik. Tergantung pada lokasi dan berbagai faktor lainnya. Akan tetapi, pada umumnya, proses ini memakan waktu kurang lebih sekitar enam bulan.

Biaya Mengubah AJB ke SHM

Meski tidak menggunakan jasa notaris, bukan berarti melakukan prosedur ini sendiri jadi gratis dan tanpa biaya sama sekali. Ini dia kisaran biaya yang perlu Anda siapkan.

• Biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah: Rp.50.000
• Biaya pelayanan balik nama sertifikat: Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah dalam meter persegi : 1000

—

Itulah perbedaan AJB dan SHM beserta prosedur dan biaya yang perlu disiapkan ketika Anda akan mengubah AJB menjadi SHM. Jangan puas hanya dengan memiliki AJB dan ajukan permohonan untuk mengubahnya menjadi SHM agar Anda memiliki kepemilikan terkuat atas properti Anda.

Anda masih bingung dalam membeli rumah? CariProperti bisa bantu Anda mulai dari memilih rumah yang tepat hingga proses jual belinya. Dengan CariProperti, punya rumah idaman tidak perlu repot-repot lagi. Cek websitenya sekarang!