Kenapa Cicilan KPR Syariah Bisa Lebih Mahal? Ini Penjelasan Lengkapnya

Banyak orang yang tertarik membeli rumah dengan skema KPR Syariah, tetapi kemudian terkejut saat melihat cicilannya yang tampak lebih mahal dibandingkan KPR Konvensional. Apakah KPR Syariah memang selalu lebih mahal? Apa penyebab utamanya?

Kali ini, CariProperti akan membahas secara mendalam perbedaan antara KPR Syariah dan KPR Konvensional, alasan kenapa cicilan KPR Syariah lebih mahal di awal, hingga penjelasan dari para ahli di bidang ekonomi syariah.

Perbedaan Skema KPR Syariah dan Konvensional

Sebelum memahami perbedaan biaya, penting untuk mengetahui cara kerja kedua jenis KPR ini:

• KPR Konvensional menggunakan sistem bunga yang dapat berubah-ubah (floating rate) mengikuti suku bunga acuan BI.
  
  
• KPR Syariah menggunakan prinsip jual beli (akad murabahah) atau sewa (akad ijarah), dengan sistem margin tetap yang sudah disepakati sejak awal.
  
  

Perbedaan ini menyebabkan struktur cicilan dan risiko jangka panjangnya pun berbeda.

Alasan Kenapa Cicilan KPR Syariah Terlihat Lebih Mahal

Sumber: freepik.com

1. Skema Margin Tetap Sejak Awal

Salah satu perbedaan utama terletak pada sistem perhitungan cicilan. KPR Syariah menggunakan margin tetap sejak awal, sehingga cicilan bulanan langsung terlihat tinggi. Sementara KPR Konvensional biasanya menggunakan bunga promosi di awal yang lebih rendah, lalu naik mengikuti BI rate.

Sebagai contoh, pada rumah seharga Rp500 juta dengan tenor 15 tahun:

• KPR Konvensional: Cicilan awal ±Rp3.550.000/bulan
  
  
• KPR Syariah: Cicilan tetap ±Rp4.375.000/bulan
  
  

Meski terlihat lebih tinggi, cicilan KPR Syariah tidak akan berubah hingga lunas, memberi kepastian dalam perencanaan keuangan.

2. Biaya Dana Bank Syariah Lebih Tinggi

Menurut Irfan Syauqi Beik, Ekonom Syariah dari IPB University, sebagaimana dilansir dalam laman detik.com bank syariah memperoleh dana dari produk investasi seperti deposito mudharabah, bukan dari tabungan biasa. Karena imbal hasil produk ini relatif lebih tinggi, maka biaya dana bank syariah juga lebih tinggi, yang pada akhirnya berdampak pada margin pembiayaan KPR.

Baca juga: Gaji Pas-Pasan Tapi Mau Cepat Lunas KPR Syariah? Coba Cara Pembayaran Ekstra Ini

3. Struktur Biaya Administrasi Tambahan

Salah satu penyebab kenapa cicilan KPR Syariah lebih mahal di awal adalah karena adanya struktur biaya tambahan yang bersifat khusus sesuai dengan prinsip syariah. Biaya-biaya ini berperan dalam menjaga kepatuhan produk terhadap prinsip Islam dan memberikan transparansi dalam proses akad.

Berikut adalah rincian biaya administrasi tambahan yang umum terdapat pada KPR Syariah:

• Biaya Akad Syariah:
  KPR Syariah menggunakan akad-akad khusus seperti murabahah (jual beli), musyarakah mutanaqisah (kemitraan menyusut), atau ijarah muntahiya bittamlik (sewa beli). Setiap akad ini memerlukan dokumen legal khusus dan prosedur syariah yang berbeda dari sistem konvensional.
  
  Biaya akad ini mencakup:
• Penyusunan dokumen akad sesuai hukum syariah
• Verifikasi akad oleh tim syariah internal
• Penandatanganan di hadapan notaris atau pejabat bank syariah
  
  

• Biaya Verifikasi dan Evaluasi Syariah:
  Sebelum akad ditandatangani, bank syariah wajib melakukan evaluasi agar pembiayaan tidak mengandung unsur riba, gharar (ketidakjelasan), dan maisir (spekulasi). Proses ini dilakukan oleh divisi kepatuhan syariah internal.
  
  

• Honorarium Dewan Pengawas Syariah (DPS):
  Bank syariah wajib memiliki Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang ditunjuk oleh DSN-MUI. Mereka bertanggung jawab mengawasi dan memberikan fatwa terkait akad dan skema pembiayaan.
  
  Biaya honorarium DPS menjadi salah satu komponen internal bank syariah yang ikut diperhitungkan ke dalam struktur margin pembiayaan, meskipun tidak dibebankan langsung ke nasabah dalam bentuk tagihan terpisah.
  
  
  
• Biaya Administrasi Umum & Legalitas:
  Sebagaimana KPR Konvensional, KPR Syariah tetap melibatkan:
• Biaya appraisal (penilaian harga properti)
• Biaya notaris dan legalisasi sertifikat
• Biaya administrasi bank

Walaupun ini mungkin membuat total biaya di awal lebih besar, banyak nasabah yang merasa nilai tersebut sepadan dengan kejelasan akad dan prinsip bebas riba.

4. Skala Operasional Bank Syariah Masih Terbatas

Bank-bank syariah masih memiliki skala yang lebih kecil dibandingkan bank konvensional besar. Efisiensi operasional yang belum optimal juga menjadi faktor mengapa margin pembiayaan bisa lebih tinggi.

Penjelasan dari Ahli: Apakah KPR Syariah Selalu Merugikan?

Sumber: freepik.com

Menurut Irfan Syauqi Beik, KPR Syariah bukan lebih mahal, tapi lebih transparan. Margin sudah disepakati di awal dan tidak berubah, sedangkan bunga KPR Konvensional bersifat fluktuatif.

“Dalam prinsip murabahah, harga jual kepada nasabah sudah termasuk margin dan disepakati sejak akad. Jadi tidak ada ketidakpastian seperti dalam sistem bunga yang bisa naik sewaktu-waktu,” jelas Irfan.

Pendapat serupa juga disampaikan oleh perencana keuangan dari CIMB Niaga Syariah, bahwa margin tetap ini justru memberi rasa aman dan kepastian kepada nasabah dalam jangka panjang.

Apakah KPR Syariah Selalu Lebih Mahal?

Tidak selalu. Kesan “lebih mahal” pada KPR Syariah umumnya hanya terlihat di awal, karena sistem margin tetap yang membuat cicilan langsung tinggi sejak bulan pertama. Tapi jika dilihat secara total pembayaran hingga lunas, KPR Syariah justru bisa setara atau bahkan lebih ringan dibanding KPR Konvensional, terutama ketika suku bunga acuan BI naik.

KPR Konvensional memang menawarkan bunga ringan di awal, namun bersifat floating. Artinya, cicilan bisa naik kapan saja mengikuti pasar. Sebaliknya, KPR Syariah menawarkan kepastian cicilan, tanpa kejutan di tengah jalan.

Kelebihan KPR Syariah Dibanding KPR Konvensional

Sumber: hipwee.com

Meskipun sering dianggap lebih mahal, KPR Syariah menawarkan sejumlah kelebihan yang tidak hanya unggul secara spiritual, tetapi juga memberi keuntungan finansial dan psikologis bagi nasabah. Berikut penjelasan detailnya:

1. Cicilan Tetap Hingga Lunas: Aman untuk Perencanaan Keuangan

Salah satu daya tarik utama KPR Syariah adalah cicilan tetap (fixed) dari awal hingga akhir tenor. Sistem ini membuat kamu tahu persis berapa jumlah yang harus dibayar setiap bulan, tanpa khawatir naik turun karena suku bunga pasar.

Oleh karenanya, KPR syariah sangat cocok bagi kamu yang ingin menyusun rencana keuangan jangka panjang tanpa ketidakpastian, terutama untuk keluarga muda atau profesional dengan penghasilan tetap.

Baca juga: Pengalaman KPR BTN Syariah: Dari Ragu-Ragu, Jadi Akad Rumah Pertama

2. Bebas Riba: Sesuai Prinsip Syariah

KPR Syariah dijalankan dengan akad jual beli (murabahah) atau sewa beli (ijarah), bukan sistem bunga. Karena tidak melibatkan riba, produk ini menjadi solusi finansial yang halal, transparan, dan sesuai syariat Islam.

Bagi banyak orang, ini bukan sekadar soal uang, tapi soal nilai dan keberkahan dalam kepemilikan rumah. Kamu bisa lebih tenang karena transaksi dilakukan dengan cara yang jelas, adil, dan tidak merugikan salah satu pihak.

3. Tanpa Penalti untuk Pelunasan Dini

Berbeda dengan KPR Konvensional yang umumnya memberikan penalti 1–2% saat kamu melunasi lebih awal, KPR Syariah tidak mengenakan penalti pelunasan dipercepat. Ini memberi keleluasaan bagi kamu yang ingin menyelesaikan utang lebih cepat tanpa beban tambahan.

Fleksibilitas ini sangat menguntungkan jika kamu berencana melunasi rumah saat menerima bonus, warisan, atau hasil investasi yang cukup besar di tengah masa cicilan.

4. Transparansi Akad: Semua Jelas Sejak Awal

Dalam KPR Syariah, semua komponen pembiayaan, mulai dari harga rumah, margin keuntungan bank, hingga tenor cicilan, disepakati sejak awal dan tertuang jelas dalam akad. Tidak ada bunga tersembunyi, biaya tambahan yang tidak dijelaskan, atau pasal-pasal multitafsir.

Hal ini membuat nasabah bisa merasa lebih aman dan tidak khawatir dengan perubahan sepihak di tengah jalan. Bahkan, seluruh proses diawasi oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) agar sesuai dengan fatwa DSN-MUI.

5. Kepastian Hukum dan Pengawasan Syariah

Setiap produk KPR Syariah yang ditawarkan bank harus mendapat persetujuan dari Dewan Pengawas Syariah (DPS) serta merujuk pada fatwa resmi dari Dewan Syariah Nasional MUI. Ini memastikan semua proses yang terjadi, baik akad, margin, maupun prosedur pelunasan, telah melewati kajian hukum Islam yang ketat.

Kesimpulan: Mahal Itu Relatif, Lihat dari Nilai Jangka Panjang

Jadi, kenapa cicilan KPR syariah lebih mahal? Ada beberapa alasan, seperti skema margin tetap sejak awal, struktur biaya administrasi tambahan, hingga skala operasional bank yang masih terbatas. Cicilan KPR Syariah memang terlihat lebih tinggi di awal, tetapi skema ini menawarkan kepastian, transparansi, dan keberkahan yang dicari banyak nasabah. Dengan tidak adanya bunga mengambang, cicilan tetap setiap bulan, serta tanpa penalti pelunasan, KPR Syariah menjadi pilihan ideal untuk kamu yang ingin stabilitas dan sesuai prinsip syariah.

Ingin Cicilan Rumah yang Halal dan Bebas Riba?

Kini saatnya kamu wujudkan impian punya rumah dengan cara yang lebih tenang dan berkah. Melalui layanan KPR Syariah dari bank-bank terpercaya yang telah bekerja sama dengan CariProperti, kamu bisa menikmati proses pembelian rumah tanpa riba, tanpa penalti pelunasan, dan cicilan yang tetap hingga lunas.

Yuk, mulai langkahmu sekarang.
Temukan pilihan rumah terbaik dan cari rumah baru dengan skema pembiayaan syariah yang sesuai dengan prinsip Islam.

Kunjungi sekarang di CariProperti, platform properti terpercaya yang siap bantu kamu mewujudkan hunian impian dengan cara yang lebih berkah.

Yuk, Bebas riba bareng CariProperti! 🏡