Bolehkah Menjual Rumah yang Sedang Disewakan? Cek Dasar Hukumnya di Sini!

Banyak pemilik properti yang dihadapkan pada situasi ingin menjual rumah yang sedang disewakan, baik karena kebutuhan finansial, alasan pindah kota, maupun strategi investasi baru. Namun, kondisi ini sering menimbulkan pertanyaan, apakah penjualan rumah yang masih ada penyewa di dalamnya sah secara hukum? Apakah kontrak sewa otomatis batal, atau justru tetap berlaku meskipun kepemilikan rumah sudah berpindah tangan?

Pertanyaan-pertanyaan tersebut wajar muncul karena dalam praktiknya, kasus menjual rumah yang sedang disewakan cukup sering terjadi di kota-kota besar. Misalnya, seorang investor membeli rumah untuk disewakan, lalu beberapa tahun kemudian ingin menjualnya ketika harga properti naik. Di sisi lain, ada juga pemilik rumah pribadi yang menyewakan propertinya, namun terpaksa menjual karena kebutuhan dana mendesak.

Fenomena ini menjadi menarik karena menyangkut hak dan kewajiban tiga pihak sekaligus: pemilik rumah lama, pemilik baru (pembeli), dan penyewa. Jika tidak dipahami dengan baik, proses penjualan rumah bisa menimbulkan konflik, baik dalam bentuk perselisihan kontrak maupun gugatan hukum.

Untuk itu, penting bagi pemilik properti memahami dasar hukum, dampak, serta opsi yang tersedia ketika ingin menjual rumah yang sedang disewakan. CariProperti akan membahasnya secara lengkap, mulai dari perspektif hukum nasional (KUHPerdata), yurisprudensi Mahkamah Agung, pandangan hukum Islam, hingga tips praktis agar proses jual beli berjalan lancar dan tetap menguntungkan.

Dasar Hukum Menjual Rumah yang Sedang Disewakan

Dalam praktik jual beli properti, menjual rumah yang sedang disewakan sah secara hukum, selama memperhatikan ketentuan yang berlaku. Hal ini karena hukum Indonesia sudah mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa, termasuk ketika terjadi perpindahan kepemilikan rumah.

1. Ketentuan dalam KUHPerdata

Dasar hukum utama dapat ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya Pasal 1548 hingga 1600.

• Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan bahwa “jual beli tidak memutuskan sewa-menyewa yang dibuat sebelumnya.”
  
• Artinya, jika sebuah rumah yang masih dalam masa sewa dijual kepada pihak lain, maka perjanjian sewa tetap berlaku sampai masa kontraknya berakhir. Penyewa memiliki hak penuh untuk menempati rumah sesuai dengan kesepakatan awal.
• Pemilik baru otomatis “menggantikan posisi” pemilik lama sebagai pemberi sewa. Dengan kata lain, hak menerima uang sewa dan kewajiban menjaga rumah berpindah kepada pemilik baru.

Menurut Prof. Subekti, SH, pakar hukum perdata, pasal ini menunjukkan bahwa hukum melindungi kepentingan penyewa agar tidak dirugikan meski kepemilikan rumah berpindah tangan.

2. Yurisprudensi Mahkamah Agung

Beberapa putusan Mahkamah Agung (MA) juga memperkuat prinsip ini. Salah satunya adalah Putusan MA No. 3111 K/Pdt/1984, yang menegaskan bahwa pembeli rumah tidak dapat memutus kontrak sewa sepihak sebelum jangka waktunya selesai. Dengan demikian, penyewa tetap terlindungi secara hukum.

3. Perspektif Hukum Islam

Dalam pandangan hukum Islam, akad sewa-menyewa atau ijarah juga tetap mengikat meski kepemilikan objek sewa berpindah tangan. Menurut Prof. Dr. H. Hasbi Ash-Shiddieqy, dalam fiqh muamalah, akad ijarah baru berakhir apabila waktunya sudah selesai atau terjadi kesepakatan bersama untuk mengakhirinya. Artinya, menjual rumah yang sedang disewakan tetap diperbolehkan, dengan syarat hak penyewa tetap dihormati hingga masa sewanya selesai.

Baca juga: Jangan Sepelekan 6 Risiko Bisnis Kontrakan Ini Kalau Mau Untung Besar!

Hal Apa yang Bisa Anda Lakukan saat Ingin Menjual Rumah?

1. Menunggu Kontrak Sewa Berakhir

Cara paling aman adalah menunggu hingga kontrak sewa selesai. Dengan begitu, properti bisa dijual dalam kondisi kosong, sehingga calon pembeli lebih leluasa menempati atau merenovasi sesuai keinginan mereka. Strategi ini juga meminimalkan risiko masalah hukum karena tidak ada pihak yang dirugikan. Kekurangannya, proses penjualan akan memakan waktu lebih lama karena harus menunggu habis masa sewa.

2. Negosiasi dengan Penyewa

Alternatif lainnya adalah bernegosiasi dengan penyewa untuk mengosongkan properti lebih awal. Pemilik bisa menawarkan kompensasi, misalnya pengembalian sebagian uang sewa atau bantuan biaya pindahan. Strategi ini efektif jika Anda ingin menjual properti tanpa harus menunggu kontrak habis. Negosiasi yang baik dapat menjadi solusi yang saling menguntungkan, pemilik bisa menjual lebih cepat, sementara penyewa tetap merasa haknya dihargai. Kunci suksesnya adalah komunikasi yang jujur dan terbuka, serta tetap mengacu pada perjanjian sewa.

3. Menjual Rumah Bersama Kontrak Sewa

Opsi terakhir adalah menjual properti dalam kondisi masih disewakan. Ini justru bisa menarik bagi calon pembeli yang mencari investasi, karena mereka akan langsung memperoleh pemasukan pasif dari uang sewa. Strategi ini cocok untuk investor atau pihak yang mencari aset produktif. Penting untuk menyampaikan informasi kontrak secara transparan, termasuk sisa durasi sewa dan besaran uang sewa bulanan, agar calon pembeli memahami kondisi aset tanpa kebingungan di kemudian hari.

Baca juga: Pilih Jenis Kepemilikan Properti yang Tepat: Beli, Sewa, atau Inden?

Tips Menjual Rumah yang Sedang Disewakan

Menjual rumah yang masih dalam masa sewa memang memiliki tantangan tersendiri. Agar prosesnya berjalan lancar tanpa menimbulkan konflik, ada beberapa strategi yang bisa Anda terapkan. Berikut tips yang bisa dijadikan panduan:

1. Pahami Isi Kontrak Sewa dengan Baik

Langkah pertama adalah memeriksa kembali isi kontrak sewa yang sudah disepakati dengan penyewa. Pastikan Anda mengetahui dengan jelas berapa lama masa sewa tersisa, apa saja hak dan kewajiban penyewa, serta klausul yang mengatur tentang penjualan rumah. Dengan memahami kontrak secara menyeluruh, Anda dapat menentukan langkah yang paling tepat, apakah menunggu masa sewa selesai, bernegosiasi, atau menjual rumah bersama kontraknya.

2. Komunikasikan dengan Penyewa Sejak Awal

Kunci keberhasilan menjual rumah yang sedang disewakan adalah komunikasi yang terbuka. Sebaiknya Anda memberi tahu penyewa sejak awal tentang rencana penjualan. Hal ini tidak hanya menunjukkan sikap profesional, tetapi juga membantu membangun kepercayaan. Dengan begitu, penyewa tidak merasa dirugikan dan lebih mudah diajak bernegosiasi jika diperlukan.

3. Tentukan Strategi Penjualan yang Tepat

Pemilik rumah perlu menentukan target pasar sejak awal. Jika ingin menjual kepada end-user (pembeli yang ingin menempati rumah), menunggu kontrak sewa berakhir biasanya lebih efektif. Sebaliknya, jika target Anda adalah investor, menjual rumah dalam kondisi masih disewakan justru bisa menjadi nilai tambah karena ada pemasukan pasif dari uang sewa. Menyesuaikan strategi dengan target pembeli akan mempercepat proses penjualan.

4. Siapkan Dokumen Properti dengan Lengkap

Transaksi penjualan rumah akan berjalan lebih lancar jika semua dokumen sudah siap. Selain sertifikat rumah, IMB, dan bukti pembayaran PBB, Anda juga perlu menyiapkan salinan kontrak sewa. Dokumen ini akan menjadi bukti legal bagi calon pembeli bahwa rumah memang sedang disewakan, sekaligus memberikan gambaran mengenai potensi keuntungan dari rumah tersebut.

5. Gunakan Jasa Agen atau Platform Properti

Jika Anda ingin proses penjualan lebih cepat dan profesional, tidak ada salahnya menggunakan jasa agen properti atau platform jual-beli rumah terpercaya. Agen berpengalaman biasanya sudah memiliki jaringan calon pembeli yang sesuai target. Sementara itu, platform digital bisa membantu memperluas jangkauan pemasaran sehingga rumah Anda lebih cepat dilirik.

6. Transparan kepada Calon Pembeli

Kejujuran adalah hal penting dalam menjual rumah yang sedang disewakan. Pastikan Anda menjelaskan semua detail terkait kontrak sewa, termasuk durasi kontrak, jumlah sewa bulanan, serta kondisi penyewa. Transparansi akan meningkatkan kepercayaan calon pembeli dan mencegah munculnya masalah hukum di kemudian hari.

Jadi, Bolehkan Menjual Rumah yang Sedang Disewakan?

Secara hukum, menjual rumah yang sedang disewakan sah dilakukan. Namun, kontrak sewa tetap berlaku hingga masa berakhir, sehingga pemilik baru wajib menghormatinya. Bagi pemilik rumah, ada tiga pilihan: menunggu masa sewa habis, melakukan negosiasi, atau menjual rumah dengan kontrak sewa.

Baik dalam hukum nasional maupun hukum Islam, prinsipnya sama, akad sewa harus dihormati hingga selesai. Dengan memahami hal ini, pemilik rumah bisa menghindari masalah hukum dan menjaga hubungan baik dengan penyewa maupun pembeli.

Kalau Anda tertarik dengan bisnis sewa atau kontrak rumah, yuk kunjungi CariProperti! Di CariProperti Anda bisa menemukan ribuan rumah dengan detail kontrak yang jelas, termasuk rumah yang sudah dilengkapi dengan penyewa aktif. Aman, transparan, dan menguntungkan!

✨ Keunggulan CariProperti:

• Ribuan listing properti aktif & selalu update.
• Transparansi harga, kontrak sewa, dan fasilitas rumah.
• Proses cepat dengan dukungan tim ahli properti berpengalaman.
• Aman & terpercaya dengan sistem legal yang terjamin.

👉 Temukan rekomendasi rumah siap huni dan siap sewa dengan kualitas terbaik hanya di CariProperti!