Jangan Sepelekan 6 Risiko Bisnis Kontrakan Ini Kalau Mau Untung Besar!

"Awalnya saya pikir bisnis kontrakan itu gampang. Beli rumah, kasih iklan, lalu tinggal duduk manis terima uang sewa tiap bulan." 

Dimas, salah seorang kenalan saya dari grup Facebook, menceritakan pengalaman pertamanya saat memulai bisnis kontrakan. Saat itu, ia memutuskan untuk membeli rumah kedua sebagai investasi kontrakan di pinggiran Jakarta. Tanpa banyak riset, ia langsung menyewakan rumahnya ke penyewa pertama yang menghubungi lewat grup Facebook.

Dua bulan pertama berjalan lancar, sampai akhirnya pembayaran mulai telat. Rumah perlahan rusak karena tidak dirawat, dan saat penyewa pergi tanpa kabar, Dimas menemukan dinding penuh coretan, saluran air mampet, dan AC mati total. Kerugian? Lebih dari belasan juta rupiah. Dan yang paling membuat pusing, rumahnya kosong berbulan-bulan setelahnya.

Kisah Dimas bukan hal baru. Banyak pemilik properti yang terjun ke bisnis kontrakan tanpa mengetahui terlebih dahulu apa saja tantangan yang bisa muncul. Padahal, risiko bisnis kontrakan bukan cuma soal penyewa telat bayar. Ada banyak aspek penting lainnya yang jika diabaikan, bisa membuatmu rugi besar.

Nah, kalau kamu berencana memulai bisnis kontrakan, pastikan kamu tahu lebih dulu apa saja potensi risikonya dan bagaimana cara mengelolanya. Simak panduan lengkapnya berikut ini!

Kenapa Banyak Orang Tertarik Bisnis Kontrakan?

Bisnis kontrakan sudah menjadi salah satu cara orang melipatgandakan keuntungan dari investasi propertinya. Bukan hanya karena terlihat simpel, tapi juga karena banyak orang percaya bahwa rumah adalah aset yang aman dan menguntungkan. Nah, berikut ini beberapa alasan kenapa banyak orang tertarik memulai bisnis kontrakan:

1. Sumber Penghasilan Pasif yang Stabil

Siapa sih yang nggak mau dapat uang tiap bulan tanpa harus kerja terus-menerus? Nah, inilah daya tarik utama dari bisnis kontrakan. Selama rumah kamu tersewa, kamu bisa menikmati penghasilan pasif secara rutin. Bahkan jika kamu punya lebih dari satu unit, penghasilan yang masuk bisa jadi sangat lumayan untuk menambah tabungan, membayar cicilan, atau digunakan sebagai modal usaha lain.

2. Nilai Properti Cenderung Naik

Properti termasuk aset yang umumnya mengalami kenaikan nilai dari tahun ke tahun, terutama jika terletak di lokasi yang strategis. Jadi selain mendapatkan pendapatan dari sewa, kamu juga berpotensi meraup keuntungan besar ketika memutuskan untuk menjual properti di masa depan. Itulah kenapa banyak orang menganggap bisnis kontrakan sebagai investasi jangka panjang yang aman.

3. Cocok untuk Pemula yang Ingin Mulai Berinvestasi

Berbeda dengan investasi saham atau kripto yang fluktuasinya tinggi dan perlu pengetahuan teknis, bisnis kontrakan relatif lebih mudah dipahami. Kamu cukup membeli properti, menyiapkan legalitas, memasarkannya, lalu mengelolanya secara rutin. Model bisnis seperti ini sangat cocok untuk pemula yang ingin mulai berinvestasi namun belum terlalu paham dunia keuangan yang kompleks.

4. Risiko Relatif Lebih Rendah

Dibandingkan instrumen investasi lainnya, seperti saham atau reksadana yang dipengaruhi oleh kondisi pasar global, properti bersifat lebih stabil. Selama kamu bisa mengelola penyewa dan menjaga kondisi properti, potensi kerugiannya bisa ditekan. Bahkan jika tidak tersewa dalam satu-dua bulan, rumah tetap menjadi aset yang nilainya tidak hilang begitu saja.

5. Bisa Dikelola Sambil Tetap Bekerja

Banyak orang yang memulai bisnis kontrakan sambil tetap bekerja di kantor. Ini karena pengelolaan kontrakan tidak memakan waktu penuh seperti bisnis lainnya. Kamu bisa menggunakan jasa agen properti, atau cukup menyusun sistem manajemen sederhana agar semua tetap berjalan meski kamu sibuk bekerja.

Namun, di balik semua kelebihan dan keuntungan yang bisa dirasakan, bisnis kontrakan tentunya tidak mungkin lepas dari yang namanya risiko. Lantas apa saja risikonya?

Baca juga: Mau Jadi Flipper Properti yang Jago? Ini Cara Kerja & Tips Suksesnya

Risiko Bisnis Kontrakan yang Harus Kamu Pahami Sebelum Terjun

Setiap bisnis pasti punya risikonya, begitu juga dengan bisnis kontrakan. Meskipun banyak yang menganggap menyewakan rumah itu gampang dan tinggal duduk manis terima uang, kenyataannya tidak sesederhana itu. Kalau kamu tidak siap, risiko-risiko yang tampaknya kecil bisa jadi bumerang dan bikin kamu merugi.

Nah, sebelum buru-buru beli rumah dan pasang iklan sewa, yuk pahami dulu berbagai risiko bisnis kontrakan yang sering terjadi di lapangan. Dengan tahu sejak awal, kamu bisa menyusun strategi agar tetap untung tanpa pusing di belakang hari.

1. Penyewa Bermasalah: Uang Nunggak, Rumah Rusak

Salah satu risiko terbesar dalam bisnis kontrakan adalah penyewa yang tidak bertanggung jawab. Mungkin saat awal mereka terlihat meyakinkan, bicara sopan, terlihat mampu bayar. Tapi begitu masuk, masalah mulai muncul: pembayaran sewa sering telat, tagihan air dan listrik menumpuk, bahkan rumah ditinggal dalam kondisi kotor dan rusak.

Kejadian seperti ini nggak cuma bikin emosi, tapi juga bisa bikin kamu rugi belasan juta untuk perbaikan. Lebih parah lagi kalau tidak ada kontrak yang kuat, kamu jadi kesulitan menagih atau menindak secara hukum.

2. Kerusakan Properti yang Menguras Kantong

Rumah yang disewa akan mengalami keausan lebih cepat dibanding rumah yang dihuni sendiri. Apalagi jika penyewanya kurang peduli. Beberapa kerusakan yang sering terjadi antara lain:

• Atap bocor yang baru ketahuan saat hujan deras
  
  
• Saluran air mampet karena tidak dibersihkan
  
  
• Keramik retak akibat jatuhnya barang berat
  
  
• AC rusak karena tidak pernah diservis
  
  

Kalau kamu tidak rutin mengecek kondisi rumah, semua kerusakan ini bisa menumpuk dan biayanya tidak main-main. Inilah salah satu risiko bisnis kontrakan yang sering diremehkan tapi berdampak besar terhadap profit bersih.

3. Rumah Kosong Terlalu Lama, tapi Biaya Tetap Jalan

Punya rumah kontrakan yang kosong selama berbulan-bulan bisa bikin stres. Mungkin karena harganya terlalu tinggi, promosi kurang efektif, atau lokasinya belum berkembang. Tapi yang jelas, walaupun rumah tidak dihuni, kamu tetap harus membayar:

• Pajak tahunan
  
  
• Iuran keamanan dan kebersihan (jika berada di perumahan)
  
  
• Perawatan rutin agar rumah tetap layak dan tidak rusak
  
  

Selain itu, rumah yang kosong terlalu lama juga rentan dijadikan sarang binatang atau bahkan diincar orang yang berniat buruk. Jadi, jangan dianggap sepele ya.

4. Masalah Legalitas

Ini salah satu risiko bisnis kontrakan yang jarang diperhatikan pemula: aspek legalitas. Banyak orang langsung menyewakan rumah tanpa mengecek apakah semua dokumen properti sudah lengkap. Misalnya:

• IMB belum ada atau bermasalah
  
  
• Sertifikat belum SHM
  
  
• Lokasi tidak sesuai zonasi (misalnya berada di kawasan yang tidak mengizinkan kegiatan komersial)
  
  

Kalau sampai ada pengecekan dari pihak berwenang atau tetangga komplain, kamu bisa kena teguran, bahkan sanksi denda. Jadi pastikan dokumen properti kamu lengkap dan sesuai aturan.

5. Konflik dengan Penyewa

Kamu mungkin sudah punya kontrak tertulis, tapi konflik tetap bisa terjadi. Misalnya:

• Penyewa menuntut perbaikan barang yang seharusnya jadi tanggung jawab mereka
  
  
• Mereka menyewakan lagi rumahmu ke orang lain tanpa izin (subletting)
  
  
• Mereka menggunakan rumah untuk kegiatan usaha padahal kamu melarangnya
  
  

Kalau tidak ada komunikasi yang jelas dan kontrak yang detail, masalah seperti ini bisa memanas dan berujung pada kerugian atau bahkan proses hukum. Oleh karena itu, kamu perlu siap secara mental dan administrasi menghadapi dinamika hubungan dengan penyewa.

6. Tidak Ada Asuransi Properti

Kebanyakan pemilik kontrakan tidak menyadari pentingnya asuransi properti. Padahal, jika terjadi kebakaran, banjir, atau pencurian, semua kerugian akan ditanggung sendiri. Bayangkan kalau rumahmu mengalami kebakaran dan tidak ada proteksi apa pun, jadi kamu harus memulai dari nol lagi.

Investasi kecil untuk asuransi bisa jadi penyelamat besar saat situasi tak terduga terjadi. Ini termasuk proteksi terhadap risiko bisnis kontrakan yang paling berat, tapi bisa diminimalkan dengan persiapan matang.

Baca juga: 7 Model Bisnis Properti Minim Modal, Cuan Jalan Terus Tanpa Punya Aset!

Cara Mengurangi Risiko Bisnis Kontrakan agar Tetap Aman dan Cuan

1. Lakukan Seleksi Penyewa dengan Cermat

Jangan asal terima penyewa hanya karena mereka yang pertama menghubungi. Memilih penyewa yang tepat adalah langkah awal yang sangat penting. Luangkan waktu untuk melakukan seleksi, misalnya:

• Minta fotokopi KTP dan NPWP untuk data identitas
  
  
• Tanyakan pekerjaan dan penghasilannya untuk memastikan kemampuan membayar
  
  
• Jika memungkinkan, minta kontak tempat tinggal sebelumnya untuk referensi
  
  
• Wawancarai secara santai untuk memahami karakter dan kebiasaan mereka
  
  

Langkah sederhana ini bisa mencegah kamu dari masalah penyewa nakal yang sering telat bayar atau merusak rumah. Ingat, lebih baik kosong sebentar daripada diisi oleh penyewa yang bikin kamu rugi berkepanjangan.

2. Buat Kontrak Sewa yang Jelas dan Mengikat

Kontrak bukan cuma formalitas. Ini adalah landasan hukum yang melindungi kamu dan penyewa. Kontrak sebaiknya mencantumkan hal-hal seperti:

• Besaran dan jadwal pembayaran sewa
  
  
• Durasi sewa dan perpanjangannya
  
  
• Hak dan kewajiban masing-masing pihak
  
  
• Ketentuan tentang perbaikan, kerusakan, dan pemutusan kontrak
  
  

Tulis kontrak dengan bahasa yang jelas dan mudah dimengerti. Jika perlu, gunakan jasa notaris untuk memberikan pengesahan. Kontrak ini akan sangat membantu saat terjadi perselisihan atau ketidaksepahaman di kemudian hari.

3. Sisihkan Dana Darurat dan Lakukan Perawatan Rutin

Salah satu risiko bisnis kontrakan yang sering muncul adalah biaya tak terduga akibat kerusakan rumah. Untuk itu, sisihkan sebagian dari uang sewa sebagai dana perawatan. Idealnya, alokasikan 5–10% dari total pendapatan sewa setiap bulan.

Selain itu, jadwalkan perawatan rutin seperti:

• Pengecekan saluran air dan listrik
  
  
• Servis AC minimal setahun sekali
  
  
• Perbaikan kecil sebelum menjadi kerusakan besar
  
  

Dengan perawatan berkala, rumah akan tetap dalam kondisi baik dan penyewa pun merasa nyaman. Ini juga meningkatkan kemungkinan mereka memperpanjang masa sewa.

4. Pastikan Legalitas Properti Lengkap Sejak Awal

Masalah hukum bisa jadi mimpi buruk jika kamu abai soal legalitas. Sebelum menyewakan rumah, pastikan dokumen-dokumen penting sudah lengkap dan sah, seperti:

• Sertifikat Hak Milik (SHM)
  
  
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
  
  
• Bukti kepemilikan dan pembayaran PBB
  
  

Jika properti berada di kawasan dengan aturan zonasi khusus, pastikan juga bahwa rumah boleh digunakan untuk kegiatan sewa-menyewa. Legalitas yang jelas akan memberikan perlindungan hukum jika suatu saat terjadi konflik dengan penyewa atau pihak lain.

5. Gunakan Saluran Promosi yang Efektif dan Tepat Sasaran

Agar rumah kamu tidak kosong terlalu lama, gunakan saluran promosi yang sesuai dengan target pasar. Jangan hanya mengandalkan spanduk atau mulut ke mulut, tapi manfaatkan platform properti online seperti:

• Website listing properti seperti CariProperti, Rumah123, atau Pinhome
  
  
• Grup Facebook lokal atau komunitas kos dan kontrakan
  
  
• Instagram atau TikTok dengan visual yang menarik
  
  

Cantumkan informasi lengkap seperti lokasi, harga sewa, fasilitas, dan syarat penyewaan. Foto rumah juga sebaiknya terang dan menggambarkan kondisi asli. Promosi yang tepat akan mempercepat kamu menemukan penyewa yang ideal.

6. Pertimbangkan Asuransi Properti

Risiko seperti kebakaran, banjir, atau pencurian bisa menimpa siapa saja, kapan saja. Untuk mengantisipasi kerugian besar, kamu bisa mempertimbangkan untuk membeli asuransi properti. Beberapa produk asuransi bahkan menawarkan perlindungan terhadap kerusakan akibat ulah penyewa.

Premi asuransi memang menambah pengeluaran, tapi manfaatnya jauh lebih besar jika terjadi hal-hal tak terduga. Dengan perlindungan ini, kamu bisa tidur lebih nyenyak karena asetmu sudah terlindungi.

Siap Mulai Bisnis Kontrakan? Mulai dari Rumah Terbaik di CariProperti!

Kalau kamu serius ingin cuan dari bisnis kontrakan, pastikan kamu memilih rumah yang berkualitas, legalitasnya lengkap, dan siap huni. Semuanya bisa kamu temukan hanya di CariProperti — platform properti terpercaya yang sudah membantu ribuan orang memiliki rumah impian sekaligus aset produktif!

Di CariProperti, kamu akan mendapatkan keunggulan seperti:

✅ Pilihan lebih dari 2.000 rumah terbaik dari developer ternama;
✅ KPR Instant Approval, proses cepat dan tanpa ribet;
✅ DP 0%, bikin kamu bisa mulai tanpa modal besar;
✅ Dedicated agent yang akan bantu dari awal hingga akad;
✅ Dan yang paling penting adalah unit-unitnya siap langsung dikontrakan untuk hasilkan pendapatan pasif dari bulan pertama!

Nggak perlu ragu lagi, temukan rumah berkualitas yang siap disewakan dan mulai bangun bisnis kontrakanmu sekarang juga bersama CariProperti!