Apa Itu Wanprestasi? Pengertian, Jenis, & Dampaknya di Properti

Membeli sebuah properti, baik itu rumah, apartemen, ataupun ruko tidak boleh dilakukan secara sembarangan. Dengan nominal transaksi yang besar, transaksi properti memiliki risiko yang bisa menimbulkan kerugian masif di masa depan jika dilakukan secara sembarangan. Oleh karenanya, dasar hukum dan proses yang transparan sangat penting untuk diperhatikan agar jual beli rumah lebih aman.

Namun, dalam perjalanannya, tidak jarang salah satu pihak, baik penjual maupun pembeli, gagal memenuhi kewajiban yang telah disepakati, atau biasa disebut wanprestasi. Di sinilah pentingnya memahami pengertian wanprestasi agar Anda dapat melindungi hak-hak finansial serta memahami langkah hukum yang sah jika terjadi sengketa dalam transaksi real estate.

Untuk lebih jelasnya, mari kita simak artikel ini yang sudah disusun oleh Tim Editorial CariProperti bersama pakar properti berpengalaman sampai selesai!

Pengertian dan Dasar Hukum Wanprestasi

Secara sederhana, wanprestasi dapat diartikan sebagai kelalaian salah satu pihak dalam melakukan tanggung jawabnya sesuai kontrak. Dalam transaksi jual beli, kondisi ini biasa terjadi saat debitur gagal atau lalai dalam memenuhi tanggung jawab pembayaran kredit.

Kalau kita melihat dari sisi etimologis, melansir dari lama Hukum Online (2025, 21 November, kata wanprestasi diambil dari bahasa Belanda wanprestatie yang jika diartikan secara harfiah adalah prestasi buruk. Istilah ini kemudian dikembangkan menjadi wanprestasi adalah keadaan salah satu pihak (biasanya perjanjian) berprestasi buruk karena kelalaian dalam KBBI.

Sementara itu, dalam hukum, istilah wanprestasi adalah kegagalan suatu pihak dalam memenuhi prestasi yang sudah ditetapkan dan dapat dituntut oleh pihak lainnya. Prestasi yang dapat dituntut diatur dalam Pasal 1234 KUH Perdata berupa, berbuat sesuatu, memberikan sesuatu, dan untuk tidak memberikan sesuatu.

Dasar Hukum yang Mengatur Wanprestasi

Disadur dari laman KPU Kab. Yakuhimo, ada tiga pasal yang menjadi dasar dalam mengatur wanprestasi, antara lain:

• Pasal 1234 KUH Perdata: Prestasi dapat berupa memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu.
• Pasal 1243 KUH Perdata: Ganti rugi karena wanprestasi dapat dituntut apabila debitur telah dinyatakan lalai.
• Pasal 1338 KUH Perdata: Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Unsur-Unsur Pemenuh Wanprestasi

Agar suatu tindakan dapat dikatakan sebagai wanprestasi, ada beberapa unsur yang harus terpenuhi, seperti:

• Adanya perjanjian yang sah, baik tertulis maupun lisan, yang memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata.
• Adanya kewajiban (prestasi) yang jelas dan dapat diperhitungkan.
• Kegagalan memenuhi prestasi oleh salah satu pihak.
• Ada peringatan atau somasi untuk memenuhi prestasi, kecuali dalam kondisi tertentu yang tidak memerlukan somasi.
• Adanya kerugian bagi pihak lain akibat tidak terpenuhinya kewajiban.

Bentuk dan Contoh Wanprestasi dalam Sektor Properti

Kasus wanprestasi properti tidak hanya terjadi karena satu faktor tunggal. Hukum perdata mengelompokkan tindakan cidera janji ini ke dalam empat bentuk utama. Berikut adalah pemetaannya dalam skenario transaksi properti:

Risko Hukum dan Hak Pihak yang Dirugikan Akibat Wanprestasi dalam Bidang Properti

1. Tuntutan Pemenuhan Perjanjian Secara Utuh

Hak pertama yang bisa diajukan oleh pihak yang dirugikan adalah memaksa pihak yang lalai untuk tetap melaksanakan kewajiban utamanya sesuai kesepakatan awal. Dalam kasus wanprestasi properti, jika pengembang menunda pembangunan fasilitas sosial atau pembeli menunda pembayaran termin, Anda berhak menuntut secara hukum agar pembangunan diteruskan atau pembayaran segera dilunasi. Pilihan ini diambil jika Anda masih menginginkan objek properti tersebut berjalan sesuai rencana.

2. Pemenuhan Perjanjian Ditambah Ganti Rugi Keterlambatan

Opsi ini memungkinkan ikatan kontrak kesepakatan tetap berjalan, namun pihak yang lalai wajib membayar kompensasi finansial atas kerugian waktu yang dialami. Sebagai contoh, jika developer terlambat melakukan serah terima kunci rumah, Anda berhak menuntut rumah tetap diserahkan sekaligus meminta ganti rugi wanprestasi berupa pembayaran denda keterlambatan harian atau bulanan sesuai persentase yang telah disepakati dalam klausul PPJB.

3. Tuntutan Ganti Rugi Wanprestasi Finansial Secara Penuh

Apabila pemenuhan janji sudah tidak memungkinkan lagi atau tidak lagi relevan, pihak yang dirugikan dapat memilih untuk hanya menuntut kompensasi finansial. Sesuai Pasal 1243 KUHPerdata, cakupan ganti rugi wanprestasi ini meliputi tiga komponen utama, yaitu biaya riil yang telah dikeluarkan (kosten), kerugian nyata yang diderita (schaden), serta perkiraan keuntungan atau bunga yang seharusnya didapatkan (interessen).

4. Pembatalan Kontrak Properti Secara Total

Jika tingkat kelalaian pihak lawan sudah terlalu berat dan merusak rasa percaya, Anda berhak mengajukan pemutusan hubungan hukum sepihak. Langkah pembatalan kontrak properti ini bertujuan untuk mengembalikan posisi kedua belah pihak ke keadaan semula sebelum perjanjian dibuat (status quo ante). Dalam praktiknya, seluruh dana atau uang muka yang telah disetorkan oleh pembeli wajib dikembalikan secara utuh oleh pengembang tanpa potongan penalitas apa pun.

5. Pembatalan Kontrak Properti Disertai Tuntutan Ganti Rugi

Ini adalah langkah hukum paling tegas yang bisa diambil oleh pihak yang dirugikan. Selain menuntut pembatalan kontrak properti agar terbebas dari jeratan komitmen masa depan, Anda juga berhak menuntut kompensasi tambahan atas segala kerugian finansial, waktu, dan moral yang muncul selama proses transaksi yang gagal tersebut. Pihak yang lalai wajib mengembalikan seluruh dana modal awal sekaligus membayar sejumlah uang denda penalti yang ditetapkan oleh hukum.

Kelima risiko inilah yang menjadi alasan utama mengapa transparansi dalam proses jual beli properti, baik itu legalitas properti, kemampuan beli debitur, dan juga prosedur pembelian yang tepat, menjadi penting.

Wanprestasi ini tidak hanya bisa terjadi pada pembelian properti atau rumah baru, tetapi juga bagi Anda yang ingin membeli rumah dengan skema take over kredit, terlebih lagi jika Anda melakukan skema over kredit bawah tangan.

Maka dari itu, agar proses beli rumah lebih aman, pastikan Anda hanya membelinya di CariProperti. Bersama CariProperti Anda akan mendapatkan pendampingan secara profesional dari agen berpengalaman kami, mulai dari proses show unit, negosiasi KPR dengan bank, hingga akad jual beli rumah.

Tak hanya itu, pilihan rumah di CariProperti sudah pasti memiliki legalitas yang jelas karena kami hanya memberikan rumah dari developer terpercaya, seperti pilihan rumah di BSD City buatan Sinarmas Land. Oleh karenya, membeli rumah di CariProperti membuat proses jual beli rumah bebas penipuan.

Tahapan Penyelesaian Kasus Wanprestasi

Penyelesaian sengketa hukum perdata di Indonesia sangat mengedepankan asas efisiensi dan iktikad baik. Oleh karena itu, terdapat tahapan-tahapan standar yang harus dilalui secara runtut:

1. Penyusunan dan Pengiriman Somasi

Sebelum melangkah ke ranah hukum formal, pihak yang dirugikan wajib mengirimkan somasi jual beli rumah atau surat teguran resmi kepada pihak yang lalai. Somasi ini umumnya dikirimkan sebanyak 1 hingga 3 kali. Isinya menegaskan kembali kewajiban yang dilanggar dan memberikan tenggat waktu logis bagi debitur untuk menuntaskan kewajibannya. Secara hukum, somasi berfungsi sebagai penanda resmi bahwa pihak lawan telah berada dalam keadaan lalai.

2. Jalur Luar Pengadilan

Jika pihak yang ditegur merespons somasi, penyelesaian terbaik adalah melalui jalur musyawarah atau negosiasi. Dalam transaksi properti, langkah ini sering kali menghasilkan amandemen kontrak baru, seperti restrukturisasi jadwal pembayaran cicilan bagi pembeli, atau pemberian kompensasi perpanjangan waktu pembangunan bagi pihak pengembang.

3. Jalur Pengadilan

Apabila seluruh upaya teguran tertulis dan musyawarah diabaikan, maka pihak yang dirugikan dapat mendaftarkan gugatan perdata atas wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat. Hakim nantinya akan memeriksa bukti-bukti kontrak, seperti PPJB dan bukti bayar, untuk memutuskan bentuk ganti rugi atau pembatalan perjanjian yang wajib ditanggung oleh pihak tergugat.

Kesimpulan

Memahami pengertian wanprestasi membuktikan bahwa aspek legalitas dan transparansi adalah fondasi paling utama dalam transaksi real estate. Risiko terjadinya sengketa hukum di masa depan sebenarnya dapat ditekan secara signifikan sejak awal proses pencarian properti. Langkah preventif terbaik adalah dengan memastikan bahwa Anda hanya bertransaksi dengan pengembang yang memiliki rekam jejak bersih, perizinan lahan yang lengkap, dan dokumen hukum yang valid.

Melakukan transaksi melalui platform yang transparan adalah langkah preventif terbaik. Temukan pilihan properti dan perumahan baru dari pengembang tepercaya yang telah melalui proses kurasi ketat hanya di CariProperti. Hubungi tim agen profesional kami untuk pendampingan transaksi yang aman dan legal.

Daftar Referensi

• Tim Hukumonline. (2025, 21 November). Pengertian Wanprestasi, Akibat, dan Penyelesaiannya. Hukum Online.com.
• KPU Kabupaten-Yakuhimo. (2025, 26 November). Pengertian Wanprestasi: Jenis, Contoh, dan Penyelesaiannya dalam Hukum Perdata. kab-yakuhimi.kpu.go.id.
• YAPLEGAL. Wanprestasi (Breach of Contract). yaplegal.id.