Berapa Rincian Biaya Ubah AJB ke SHM dan Caranya? Panduan Lengkap

Bagi eksekutif, profesional, maupun investor yang aktif dalam dunia properti, memahami biaya ubah AJB ke SHM merupakan langkah penting untuk memastikan keamanan dan legalitas aset.

Akta Jual Beli (AJB) adalah akta otentik yang disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti. Namun, status kepemilikan tertinggi di Indonesia hanya dapat dibuktikan melalui Sertifikat Hak Milik (SHM), dokumen resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.

Mengubah AJB menjadi SHM tidak hanya memberikan kepastian hukum, tetapi juga meningkatkan nilai aset, memudahkan proses pengajuan kredit atau pembiayaan, serta melindungi investasi dari potensi sengketa kepemilikan di kemudian hari. Dengan pemahaman yang tepat mengenai prosedur dan komponen biaya, pemilik properti dapat mengoptimalkan strategi pengelolaan aset sekaligus menjaga keberlanjutan portofolio investasinya.

Akan tetapi, tidak jarang proses mengubah AJB ke SHM ini memakan waktu yang cukup lama, sehingga bagi Anda yang merupakan seorang pekerja, khususnya bagi para pebisnis dan investor, tidak akan memiliki waktu luang untuk mengurus seluruh prosesnya. Untungnya, jika Anda membeli rumah hanya di CariProperti, seluruh proses administrasi dan legalitas, termasuk proses mengubah AJB ke SHM, akan diurus oleh agen properti berpengalaman kami. Jadi, Anda tidak usah pusing-pusing atur jadwal hanya untuk mengurus legalitas rumah.

Komponen Biaya Ubah AJB ke SHM

Mengubah AJB menjadi SHM melibatkan beberapa komponen biaya resmi yang telah ditetapkan pemerintah maupun biaya jasa dari pihak terkait. Pemahaman detail mengenai komponen ini akan membantu pemilik properti menyiapkan anggaran secara tepat dan menghindari potensi biaya tambahan di luar ketentuan. Berikut penjelasan setiap komponen biaya yang perlu diperhatikan.

Biaya Pendaftaran di BPN

Biaya pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN) merupakan biaya resmi yang dikenakan ketika mengajukan perubahan AJB menjadi SHM. Besarannya relatif kecil, yaitu sekitar Rp50.000 per bidang tanah sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Meskipun jumlahnya terbilang ringan, biaya ini wajib dibayarkan agar proses pengurusan dapat berjalan secara legal.

Biaya Pengecekan Sertifikat

Pengecekan sertifikat bertujuan untuk memastikan keaslian dokumen serta status hukum tanah yang akan diubah kepemilikannya. Proses ini melibatkan verifikasi data di BPN sehingga pemilik mendapatkan kepastian bahwa tanah bebas dari sengketa atau klaim ganda. Biaya pengecekan sertifikat umumnya sekitar Rp50.000.

Biaya Pengukuran Tanah

Jika tanah belum memiliki surat ukur, maka BPN akan melakukan pengukuran untuk menentukan batas dan luas bidang tanah secara akurat. Besaran biayanya dihitung berdasarkan luas tanah dan lokasi properti, mengikuti rumus resmi yang ditetapkan pemerintah. Sebagai contoh, untuk tanah seluas 100 m² di wilayah DKI Jakarta, biaya pengukuran berkisar Rp124.000.

Biaya Panitia A / Administrasi Tambahan

Dalam proses perubahan status kepemilikan, terdapat biaya administrasi lain yang digunakan untuk membiayai kegiatan panitia atau petugas yang memproses permohonan di lapangan. Besarannya bervariasi tergantung lokasi, namun untuk tanah 100 m² di Jakarta, biaya ini diperkirakan sekitar Rp354.000.

Biaya Jasa Notaris atau PPAT

Selain biaya resmi di BPN, pemilik properti biasanya juga menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris untuk memastikan proses legal berjalan lancar. Jasa notaris/PPAT meliputi pembuatan akta, verifikasi dokumen, serta konsultasi hukum. Tarifnya bervariasi, mulai dari Rp750.000 hingga Rp2.400.000, tergantung kompleksitas kasus dan wilayah kerja.

Pajak BPHTB dan PPh

Komponen lain yang perlu diperhitungkan adalah pajak, seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh) jika ada peralihan hak dari penjual ke pembeli. Besaran BPHTB adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan pemerintah daerah. PPh dikenakan sesuai ketentuan pajak penghasilan bagi pihak penjual.

Baca juga: Waspada! 8 Biaya Tersembunyi Saat Beli Rumah yang Wajib Diketahui

Simulasi Rincian Biaya Ubah AJB ke SHM

Untuk memberikan gambaran yang lebih konkret, berikut adalah simulasi biaya ubah AJB ke SHM pada kasus tanah di wilayah DKI Jakarta. Simulasi ini penting bagi eksekutif, profesional, maupun investor agar dapat menyiapkan anggaran secara tepat sekaligus memahami komponen biaya yang harus dipenuhi.

Misalnya, terdapat properti berupa tanah dengan luas 200 m² dan nilai tanah sebesar Rp2.000.000 per m². Berdasarkan ketentuan resmi dari BPN serta estimasi tarif jasa notaris/PPAT, berikut rincian biaya yang perlu disiapkan:

Cara dan Tahapan Ubah AJB ke SHM

1. Persiapan Dokumen

Pemilik tanah harus menyiapkan dokumen penting seperti AJB, KTP, KK, NPWP, bukti PBB, dan surat keterangan tanah tidak sengketa. Kelengkapan dokumen ini menjadi syarat utama sebelum mengajukan permohonan.

2. Pengajuan ke Kantor BPN

Permohonan ubah AJB ke SHM diajukan ke kantor BPN sesuai domisili tanah dengan melampirkan dokumen lengkap. Pada tahap ini juga dibayarkan biaya pendaftaran sebesar Rp50.000.

3. Pengukuran Tanah

Jika tanah belum memiliki surat ukur, BPN akan mengirim petugas untuk melakukan pengukuran langsung di lapangan. Hasil pengukuran ini kemudian menjadi dasar penerbitan SHM.

4. Pengecekan Keabsahan

BPN akan memeriksa keaslian dokumen dan memastikan tanah tidak dalam sengketa atau dijaminkan. Proses pengecekan ini penting untuk menjaga legalitas kepemilikan.

5. Pembayaran Biaya dan Pajak

Sebelum SHM diterbitkan, pemilik wajib melunasi biaya administrasi, pajak BPHTB, PPh, serta biaya jasa PPAT atau notaris jika digunakan.

6. Penerbitan SHM

Setelah semua tahapan selesai, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik. Dokumen ini memberikan kepastian hukum tertinggi bagi pemilik tanah.

Baca juga: 13 Biaya-Biaya Pembelian Rumah yang Harus Diperhatikan

____

Mengubah AJB menjadi SHM merupakan langkah strategis bagi eksekutif, profesional, maupun investor yang ingin memastikan keamanan dan nilai jangka panjang aset propertinya. AJB memang sah sebagai bukti transaksi, tetapi SHM memberikan kepastian hukum tertinggi serta diakui sepenuhnya oleh negara sebagai bukti kepemilikan tanah.

Dengan memahami biaya ubah AJB ke SHM, komponen yang memengaruhinya, hingga prosedur yang harus ditempuh di BPN, pemilik tanah dapat merencanakan proses ini secara lebih matang. Selain meningkatkan nilai aset, SHM juga mempermudah pengurusan kredit, warisan, maupun transaksi jual beli di masa depan.

Bagi siapa pun yang serius dalam mengelola portofolio properti, mengubah AJB ke SHM bukan hanya sekadar formalitas, melainkan investasi penting untuk perlindungan dan pengembangan aset jangka panjang.

CariProperti, Solusi Tepat untuk Urus SHM Anda

Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk mengubah AJB menjadi SHM, pastikan setiap langkah dilakukan dengan tepat agar proses berjalan lancar tanpa risiko hukum di kemudian hari. Bersama CariProperti, Anda tidak hanya menemukan informasi properti terbaru, tetapi juga mendapatkan panduan terpercaya terkait legalitas, biaya, hingga tips investasi properti yang aman.

🔑 Keuntungan menggunakan CariProperti:

• Panduan lengkap dan praktis untuk urus sertifikat tanah dan dokumen legal properti.
• Rekomendasi properti eksklusif dengan nilai investasi tinggi.
• Dukungan dari tim berpengalaman dalam industri properti Indonesia.

💡 Jangan biarkan aset Anda hanya berhenti di AJB. Amankan kepemilikan tanah Anda dengan SHM dan maksimalkan potensi investasinya bersama CariProperti.com.