Panduan Lengkap Pajak Jual Beli Rumah: Jangan Salah Hitung!

Saat membeli atau menjual rumah, kita tidak hanya perlu menyiapkan uang dan dokumen, tetapi juga harus memahami soal pajak. Pajak jual beli rumah adalah bagian penting dari proses transaksi yang seringkali terlupakan. Padahal, tanpa membayar pajak dengan benar, proses jual beli bisa tertunda bahkan dianggap tidak sah.

Perlu Anda ketahui bahwa aturan mengenai pajak properti tetap menjadi perhatian pemerintah. Baik penjual maupun pembeli perlu tahu jenis-jenis pajak apa saja yang harus dibayar, siapa yang menanggungnya, dan kapan harus diselesaikan. Melalui artikel ini, Anda akan mendapatkan panduan lengkap yang mudah dipahami agar proses jual beli rumah berjalan lancar. Simak ya!

Pengertian Pajak Jual Beli Rumah

Sumber foto: Canva

Pajak jual beli rumah adalah kewajiban yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. Pajak ini merupakan bagian dari regulasi pemerintah untuk memastikan bahwa setiap transaksi properti berlangsung secara sah dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Dalam hal ini, penjual berkewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli dikenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tak hanya itu, jika rumah yang dibeli berasal dari pengembang yang termasuk dalam kategori Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli juga wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN). 

Semua pajak tersebut harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum transaksi bisa dianggap sah secara hukum, misalnya sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan.

Dalam proses transaksi jual beli rumah, pemahaman terhadap jenis pajak sangatlah penting agar proses transaksi berjalan lancar dan tidak menimbulkan masalah hukum di kemudian hari. Banyak kasus sering kali terjadi karena ketidaktahuan pihak terkait mengenai kewajiban pajak, yang akhirnya memperlambat proses balik nama atau bahkan membuat transaksi batal. 

Dengan mengetahui dan mempersiapkan kewajiban pajak sejak awal, pembeli dan penjual bisa lebih tenang dan terhindar dari risiko administratif.

Jenis-Jenis Pajak dalam Jual Beli Rumah

Sumber foto: Canva

Pajak Untuk Penjual Rumah

1. PPh (Pajak Penghasilan) Final

Pajak Penghasilan (PPh) adalah jenis pajak yang menjadi tanggung jawab penjual rumah. Besarnya PPh yang harus dibayar adalah 2,5% dari harga jual rumah. Sebagai contoh, jika rumah dijual seharga Rp 2 Miliar, maka penjual wajib membayar PPh sebesar Rp 50 juta. Pajak ini harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan. 

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah salah satu jenis pajak tahunan yang wajib dibayarkan oleh pemilik properti. Dalam konteks penjualan rumah, penjual berkewajiban untuk melunasi PBB terlebih dahulu sebelum rumah resmi dialihkan kepada pembeli. Hal ini penting agar tidak ada tunggakan pajak yang dibebankan ke pemilik baru dan agar proses jual beli berjalan lancar.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) nantinya akan dikalikan dengan NJOP yang menghasilkan besaran PBB sekitar 0,5%. Untuk rumah dengan harga di atas Rp 1 Miliar, NJKP yang dikenakan adalah 40%, sementara rumah di bawah Rp1 miliar dikenakan NJKP sebesar 20%.  

Pajak Untuk Pembeli Rumah

1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang harus dibayar oleh pembeli rumah. Besaran biaya BPHTB biasanya sebesar 5% dari harga jual rumah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk mempermudah, berikut simulasi tata cara menghitung BPHTB:

Rumus: BPHTB = 5% × (Harga Jual – NPOPTKP)

Misalnya: 

Bapak A membeli rumah di wilayah Jakarta seharga Rp2.000.000.000. Maka perhitungan besar BPHTB yang harus dibayar dari pembelian rumah tersebut sebagai berikut:

Harga Jual = Nilai transaksi (dalam contoh: Rp 2.000.000.000)

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (besarannya berbeda tiap daerah, tapi secara umum di banyak wilayah Indonesia NPOPTKP = Rp 80.000.000)

Maka besaran BPHTB yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut:

= 5% x (Rp 2.000.000.000-Rp80.000.000)

= 5% x Rp 1.920.000.000

= Rp 96.000.000

2. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Jika  Anda membeli rumah dari developer yang sudah terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), ada biaya tambahan yang perlu disiapkan, yaitu PPN sebesar 11% dari harga rumah. Biaya ini menjadi tanggungan pembeli dan wajib dibayarkan ketika proses jual beli rumah.

3. Biaya Tambahan Lainnya

Selain membayar pajak, pembeli rumah juga perlu menyiapkan sejumlah biaya tambahan yang tak kalah penting dalam proses transaksi. Salah satunya adalah biaya cek sertifikat, yang digunakan untuk memastikan bahwa sertifikat rumah tersebut legal dan tidak dalam sengketa. Proses ini biasanya dikenakan biaya sekitar Rp 100.000 hingga Rp 300.000.

Selanjutnya, ada juga biaya balik nama sertifikat, yang wajib dilakukan jika pembelian tidak melalui pengembang. Biaya ini umumnya berkisar di angka 2% dari nilai transaksi, meskipun besarnya bisa berbeda tergantung pada kebijakan masing-masing daerah. 

Tak kalah penting, pembeli juga harus mengurus Akta Jual Beli (AJB) sebagai dokumen resmi kepemilikan rumah. Untuk pembuatan AJB, biasanya dikenakan biaya sekitar 1% dari nilai transaksi properti. Semua biaya ini sebaiknya diperhitungkan sejak awal agar proses pembelian rumah berjalan lancar.

Baca juga: 13 Biaya-Biaya Pembelian Rumah yang Harus Diperhatikan

Tips Membayar Pajak Ketika Jual Beli Rumah

Sumber foto: Canva

1. Pahami Pajak yang Wajib Dibayar 

Sebelum melangkah ke proses jual beli rumah, penting untuk memahami terlebih dahulu jenis-jenis pajak yang harus dibayar. Dengan mengetahuinya sejak awal, Anda bisa menghindari kebingungan saat transaksi berlangsung atau bahkan keterlambatan dalam pengurusan dokumen. 

2. Pastikan Semua Dokumen Lengkap dan Valid

Transaksi properti butuh dokumen yang lengkap dan valid. Beberapa berkas penting yang perlu Anda siapkan antara lain:

• KTP dan NPWP dari penjual serta pembeli
• Sertifikat rumah
• Akta Jual Beli (AJB)
• SPPT dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir
• Data NJOP (bisa diperoleh dari BPN atau notaris)

Agar lebih praktis, siapkan juga salinan digital dari semua dokumen ini untuk menghindari proses yang berbelit-belit.

3. Cek Legalitas Sertifikat Rumah

Jangan lupa juga untuk melakukan pengecekan terhadap sertifikat rumah. Hal ini penting untuk memastikan bahwa rumah tersebut memiliki legalitas yang jelas, tidak dalam sengketa, dan tidak sedang diagunkan.

4. Jangan Transaksi Tanpa AJB Resmi

Beberapa orang terkadang tergoda untuk melakukan transaksi secara informal untuk menghindari pajak. Meskipun terdengar menggiurkan, melakukan transaksi tanpa Akta Jual Beli (AJB) resmi sangat berisiko. 

Selain tidak sah di mata hukum, Anda juga bisa kehilangan hak atas properti tersebut. Maka dari itu, pastikan semua proses dilakukan secara resmi melalui notaris atau PPAT, agar aman dan legal.

5. Konsultasikan dengan Notaris atau Konsultan Pajak

Jika proses jual beli rumah yang akan dilakukan adalah pengalaman pertama Anda, sebaiknya konsultasi dengan notaris atau konsultan pajak. Mereka bisa membantu Anda menghitung pajak dengan benar, menyiapkan dokumen yang dibutuhkan, dan menghindari kesalahan yang bisa berujung kerugian.

Kesimpulan

Itulah penjelasan lengkap mengenai pajak jual beli rumah yang bisa Anda pelajari. Baik penjual maupun pembeli perlu tahu betul jenis pajak yang harus dibayar, cara menghitungnya, serta dokumen apa saja yang harus disiapkan. Dengan perencanaan yang matang dan informasi yang lengkap, proses jual beli rumah bisa berjalan lebih lancar, aman, dan tanpa hambatan.

Jika Anda sedang mencari hunian tanpa ribet soal legalitas, Anda bisa mencarinya di Cari Properti. Cari Properti telah bekerja sama dengan developer-developer ternama dengan legalitas properti yang terjamin. Tersedia pilihan Perumahan Baru dengan lokasi strategis yang dapat dijadikan hunian nyaman bersama keluarga.