Biaya PNBP Jual Beli Rumah: Wajib Tahu Biar Gak Kaget Pas Akad!

Waktu sahabat saya dan suaminya beli rumah pertama mereka, mereka pikir semua biaya udah kelar begitu bayar DP dan cicilan pertama. Tapi ternyata, pas mau balik nama sertifikat, ada biaya yang sebelumnya belum mereka perhitungkan, namanya biaya PNBP jual beli rumah.

“Lho, ini apaan lagi? Udah bayar BPHTB, sekarang bayar PNBP juga?” Begitu kata mereka dengan wajah bingung campur panik.

Nah, biar Ibu dan Bapak nggak mengalami hal yang sama, yuk kita bahas apa itu biaya PNBP jual beli rumah, gimana cara menghitungnya, dan apa saja biaya tambahan lain yang harus disiapkan biar proses beli rumah impian berjalan lancar dan tenang.

Apa Itu Biaya PNBP Jual Beli Rumah?

PNBP adalah singkatan dari Penerimaan Negara Bukan Pajak. Dalam konteks jual beli rumah, biaya PNBP adalah pungutan resmi dari pemerintah untuk layanan pertanahan seperti:

• Balik nama sertifikat
• Pengecekan sertifikat tanah
• Penerbitan salinan dokumen di BPN
  
  

Meskipun bukan pajak seperti BPHTB atau PPh, biaya PNBP tetap wajib dibayar oleh pembeli rumah saat proses balik nama. Dan kalau tidak dibayarkan, proses balik nama bisa tertunda.

Dasar Hukum Biaya PNBP Jual Beli Rumah

Mungkin kamu sempat bertanya, “Memangnya biaya PNBP ini beneran wajib ya? Emang ada aturannya?” Nah, jawabannya iya, resmi dan ada dasar hukumnya.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang dikenakan saat proses jual beli rumah, terutama untuk layanan di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sudah diatur dalam peraturan pemerintah, bukan asal-asalan ya.

1. Peraturan Pemerintah (PP) No. 128 Tahun 2015

Aturan ini mengatur tentang jenis dan tarif atas jenis PNBP yang berlaku di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Di dalamnya disebutkan bahwa layanan pertanahan seperti balik nama, cek sertifikat, dan penerbitan salinan dokumen memang dikenai biaya resmi, dan besarannya sudah ditentukan.

2. Peraturan Pemerintah (PP) No. 86 Tahun 2021

Peraturan ini adalah penyempurnaan dari aturan sebelumnya. Di dalamnya, pemerintah menyesuaikan kembali beberapa jenis layanan dan tarif PNBP, agar lebih transparan, terstandar, dan tidak memberatkan masyarakat.

Salah satu isinya menetapkan bahwa biaya untuk balik nama sertifikat tanah menggunakan rumus:

1/1000 × NJOP tanah + Rp50.000 sebagai biaya tetap.

Jadi, kalau notaris atau PPAT menyampaikan bahwa ada biaya PNBP yang harus dibayar, itu bukan biaya siluman. Semuanya sudah diatur resmi oleh pemerintah dan digunakan untuk pelayanan publik di bidang pertanahan.

Selain itu, karena sifatnya adalah biaya negara, pembayaran PNBP biasanya dilakukan melalui bank atau portal resmi pemerintah, bukan secara langsung ke perorangan. Jadi Ibu bisa lebih tenang karena prosesnya aman dan legal.

Baca juga: Buat Sertifikat Laik Bangunan Sekarang! Nanti Rumah Gak Bisa Dipakai!

Cara Menghitung Biaya PNBP Jual Beli Rumah

Menghitung PNBP jual beli rumah tidak terlalu susah. Kamu bisa melakukannya sendiri dengan rumus sederhana berikut ini:

PNBP = (1/1000 × NJOP Tanah) + Rp50.000

Catatan:

• NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak tanah (bisa dicek di PBB atau Kantor Kelurahan)
• Tambahan Rp50.000 adalah biaya administrasi tetap
  
  

Contoh:

Jika NJOP tanah = Rp500.000.000
Maka: (1/1000 × Rp500.000.000) + Rp50.000 = Rp550.000

Jika NJOP tanah = Rp350.000.000
Maka: (1/1000 × Rp350.000.000) + Rp50.000 = Rp400.000

Tips Agar Gak Kaget Biaya Tambahan Saat Beli Rumah

Beli rumah pertama itu rasanya campur aduk, ya, senang, gugup, sekaligus takut salah hitung. Nah, supaya prosesnya lancar dan gak bikin kantong jebol di tengah jalan, ini dia beberapa tips penting yang bisa kamu terapkan dari sekarang. Biar semua biaya, termasuk biaya PNBP jual beli rumah, bisa disiapkan dengan matang.

1. Minta Rincian Biaya Sejak Awal ke Notaris atau Developer

Waktu Ibu mulai proses beli rumah, langsung aja minta daftar lengkap semua biaya dari developer atau notaris. Jangan sungkan! Tanyakan rinciannya: biaya PNBP, BPHTB, AJB, jasa notaris, dan lainnya.

Dengan rincian yang jelas, kamu bisa tahu persis berapa total biaya yang harus disiapkan di luar harga rumah atau DP. Jadi gak ada istilah “loh kok ada biaya tambahan ini ya?”

2. Cek NJOP Tanah Sebelum Akad

Salah satu komponen utama biaya PNBP adalah NJOP tanah. Nah, NJOP ini bisa dicek di surat PBB atau tanya ke kelurahan tempat rumah berada. Kalau tahu NJOP-nya, Ibu bisa langsung hitung estimasi PNBP dan BPHTB.

Misalnya NJOP-nya Rp500 juta, tinggal dikalikan 1/1000 lalu ditambah Rp50 ribu, gampang, kan?

Dengan tahu NJOP sejak awal, Ibu bisa terhindar dari kejutan saat proses balik nama atau pembayaran pajak.

3. Siapkan Dana Cadangan di Luar DP dan Cicilan

Ini penting banget. Selain DP dan cicilan KPR, sisihkan dana cadangan khusus untuk urusan legalitas dan biaya tambahan. Idealnya sekitar 5–7% dari harga rumah, supaya cukup untuk:

• BPHTB
• PNBP
• Jasa notaris/PPAT
• Biaya balik nama
  
  

Jangan sampai pas waktu akad tiba, kita terpaksa minjam sana-sini karena dana mendadak kurang.

4. Gunakan Platform Properti Terpercaya

Kalau Ibu masih dalam tahap cari-cari rumah, pastikan pakai platform properti yang kredibel. Kenapa? Karena di sana biasanya ada fitur simulasi KPR, estimasi biaya tambahan, dan bahkan bisa konsultasi gratis soal legalitas.

Salah satu contohnya ya CariProperti.com. Di sana kamu bisa cari rumah sekaligus dapat info lengkap soal KPR dan biayanya.

5. Jangan Malu Bertanya, Lebih Baik Tahu Sebelum Tanda Tangan

Kadang karena sungkan atau takut dibilang rewel, kita jadi gak nanya-nanya padahal masih bingung. Padahal, proses beli rumah itu bukan hal kecil, dan semua orang berhak tahu detailnya.

Kalau ada istilah biaya yang Ibu belum paham, kayak AJB, PNBP, BPHTB, atau biaya validasi sertifikat, langsung aja tanyakan ke notaris atau agen properti.

Baca juga: Beli Rumah Lagi? Kenali Pajak Progresif Rumah & Tarifnya

Kesimpulan: Pahami Dulu, Biar Tenang di Akhir

Biaya PNBP jual beli rumah memang bukan yang terbesar, tapi tetap penting untuk dipahami sejak awal. Bagi pasangan muda atau keluarga baru, perencanaan biaya bukan cuma soal cicilan bulanan, tapi juga soal legalitas dan administrasi yang harus dipenuhi biar rumah beneran sah milik sendiri.

Cari Rumah Sekaligus Tahu Biaya Lengkapnya?

Yuk, cek properti idaman dan hitung biayanya langsung di 👉 CariProperti.com
✅ Lihat rumah subsidi & komersial
✅ Simulasi biaya lengkap: PNBP, BPHTB, BBN
✅ Konsultasi KPR dan legalitas GRATIS
✅ Cocok untuk pasangan muda dan keluarga baru

Biar beli rumah nggak bikin stres, pastikan semua biayanya udah Ibu rencanakan dari awal. Semoga rumah impiannya segera jadi kenyataan ya!