Wacana KPR 40 Tahun Jadi Solusi atau Cuma Ilusi?

Dari kecil kita selalu diajarkan bahwa ada tiga jenis kebutuhan pokok manusia, yaitu sandang, pangan, dan papan; sandang artinya pakaian; pangan artinya makanan; dan papan artinya adalah tempat tinggal atau rumah. Bagi masyarakat sekarang, khususnya yang tinggal diperkotaan, memenuhi kebutuhan sandang dan pangan sudah lebih mudah, namun tidak dengan kebutuhan tempat tinggal.

Kita semua tahu bahwa harga properti di Indonesia sudah terlalu mahal bagi mayoritas masyarakat, terlebih untuk generasi muda. Hal ini dibuktikan pada laporan Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Indonesia (LPEM FEB UI), dimuat dalam laman detikproperti, 11 Juni 2024, yang menyatakan bahwa harga rumah di Indonesia bisa 23 kali lebih tinggi dibandingkan dengan rata-rata gaji tahunan masyarakat. Belum lagi jika kita melihat kenaikan harga rumah dan tanah yang bisa naik 10–15% per tahun. Dengan upah minimum yang hanya naik sekitar 5–8% per tahun, tentunya akan sangat sulit untuk mengejar gap yang ada.

Untuk mengatasi masalah ini, pada orasi dalam rangka memperingati Hari Buruh pada 1 Mei 2026 lalu, Presiden RI, Prabowo Subianto, mewacanakan akan memperpanjang tenor KPR hingga 40 tahun dan tengah dalam proses pembentukan aturan. Hal ini tentu menjadi bola panas di tengah masyarakat, ada yang pro dengan kebijakan ini, namun tidak sedikit juga yang kontra.

Jadi, apakah KPR 40 tahun ini solusi atau cuma ilusi yang bisa jadi jebakan finansial di tengah kondisi ekonomi yang tidak pasti? Yuk, kita bahas!

Dasar yang Jadi Alasan Wacana Skema KPR 40 Tahun Ini Ada

Sumber: setkab.go.id

Munculnya wacana ini tentu bukan tanpa alasan. Melalui orasinya di Monas, Presiden Prabowo menyampaikan keprihatinannya akan kondisi buruh yang terus menghabiskan sekitar 30% dari penghasilannya hanya untuk membayar kontrakan rumah. Dengan alokasi dana sebesar itu, para buruh seharusnya bisa tetap memiliki rumah pribadi jika tenor cicilan diperpanjang, (Bisnis.com, 8 Mei 2026)

"Kalau bisa 20 tahun. Kalau enggak bisa 20 tahun, 25 tahun. Kalau belum lunas 25 tahun, 30 tahun. Kalau tidak bisa 35 tahun, 40 tahun. Karena buruh tidak mungkin lari ke mana-mana. Betul? Petani dan nelayan enggak mungkin lari ke mana-mana,” sahut Ketua Umum Gerindra.

Tak hanya membahas soal tenor kredit, Ia juga menyinggung soal sulitnya akses pembiayaan kredit bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Menurutnya, masyarakat dibebani dengan bunga yang sangat tinggi oleh bank, sekitar 70%. Oleh karenanya, Prabowo telah memerintah himpunan bank milik negara (himbara) untuk membuat skema cicilan dengan bunga maksimal 5% setahun.

Perhitungan Kasar Skema KPR 40 Tahun: Cicilan Bisa Cuma Ratusan Ribu

Kalau tenor KPR 40 tahun jadi diberlakukan, kira-kira berapa cicilan yang harus dibayar?; Apakah memang beneran murah?

Menurut Ekonom Senior Institute for Development Economic and Finance (INDEF) Tauhid Ahmad, cicilan KPR tenor 40 tahun bisa lebih murah daripada 15 atau 30 tahun karena durasi pembayarannya yang lebih lama, bahkan bisa di bawah satu juta jika membeli rumah subsidi.

Sebagai gambaran, jika Anda membeli rumah subsidi seharga Rp180 juta dengan bunga fixed rate di angka 5%, DP 1%, dan tenor 40 tahun, maka cicilan yang harus dibayar adalah sebesar Rp880 ribu. Namun, jika Anda membeli rumah dengan harga Rp250 juta, maka cicilan yang harus dibayar adalah Rp1,19 juta.

Perlu diingat bahwa harga rumah subsidi berbeda di setiap daerah sesuai dengan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 689/KPTS/M/2023.

1. Wilayah Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatra (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) sebesar Rp 166 juta;
   
   
2. Wilayah Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) sebesar Rp 182 juta;
   
   
3. Wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) sebesar Rp 173 juta;
   
   
4. Wilayah Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu sebesar Rp 185 juta; dan
   
   
5. Wilayah Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya dan Papua Selatan sebesar Rp 240 juta.

Jika Anda mencari pilihan rumah subsidi di Gunung Sindur, Anda bisa mengeceknya di artikel CariProperti.

Keuntungan dan Risiko Ambil KPR 40 Tahun

Dibalik setiap kebijakan yang diambil pemerintah tentu ada nilai plus dan negatifnya, termasuk juga dengan skema tenor KPR 40 tahun. Lantas apa saja keuntungan dan risiko yang bisa dirasakan langsung oleh masyarakat?

Keuntungan Cicilan 40 Tahun

1. Cicilan Rendah

Hal yang membuat cicilan terasa berat itu bukan hanya beban bunga floating saja tetapi tenor cicilan yang cukup singkat. Dengan adanya skema tenor 40 tahun, maka Anda bisa memiliki cicilan yang jauh lebih rendah dibanding tenor 10 dan 20 tahun.

2. Terhindar dari Kenaikan Harga Properti

Kita sudah tahu sebelumnya bahwa harga rumah cenderung naik sekitar 10–15% setiap tahunnya. Dengan cicilan yang lebih ringan, tentunya Anda bisa membeli rumah lebih cepat sehingga terhindar dari kenaikan harga rumah yang tidak sebanding dengan kenaikan upah per tahun.

Risiko Tenor KPR 40 Tahun yang Anda Harus Perhatikan

1. Beban Jangka Panjang

Semakin panjang tenor yang Anda ambil, maka semakin lama juga kewajiban membayar cicilan Anda. Ini tentu menjadi hal yang harus Anda perhatikan sebelum ambil KPR 40 tahun. Coba saja Anda bayangkan mengambil rumah di usia 30 tahun, maka cicilan Anda baru akan selesai di usia 70 tahun.

2. Hilangnya Fleksibilitas Finansial

Harus membayar cicilan rumah setiap bulan selama 40 tahun tentu akan mengurangi fleksibilitas finansial Anda. Bisa saja dana yang dapat dialokasikan menjadi tabungan, investasi, atau dana darurat, malah dipakai untuk membayar cicilan. Selain itu, risiko gagal bayar juga lebih besar jika Anda masih memiliki kredit yang masih belum lunas sehingga Anda bisa masuk daftar blacklist bank.

Pro Kontra Wacana KPR 40 Tahun: Pernyataan Penggiat Properti

Setiap langkah yang diambil oleh pemerintah pastinya menimbulkan banyak sekali opini di tengah masyarakat, ada yang pro dan ada juga yang kontra. Salah satunya adalah respon positif dari Ketua Umum DPP REI (Real Estate Indonesia), Joko Suranto sebagaimana dilansir dalam laman Bisnis.com, 8 Mei 2026.

Beliau menilai skema tenor panjang dapat meringankan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah tanpa membebani penghasilan bulanan. Menurutnya, kenaikan upah minimum masih belum mampu mengimbangi harga kebutuhan pokok yang terus melonjak sehingga sebagian masyarakat merasa kesulitan jika harus menyisihkan penghasilan untuk membeli rumah.

Selain itu, ia menambahkan bahwa tenor panjang juga dapat mengurangi risiko gagal bayar atau kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) efek dari beban cicilan yang ditekan.

Di sisi lain, Tauhid Ahmad memperingatkan risiko yang bisa saja dirasakan oleh debitur. Menurutnya skema ini memiliki risiko gagal bayar yang cukup besar jika suatu saat terjadi krisis ekonomi di tengah masa KPR. Menurutnya, tenor KPR yang terlalu panjang juga tidak baik.

"Ya menurut saya 30 tahun saja itu sudah panjang sekali ya. Apalagi 40 tahun begitu ya artinya kalau kita lihat sebenarnya terlalu lama juga tidak baik," kata Tauhid (detikproperti, 3 Mei 2026).

Beliau juga menambahkan bahwa skema ini mengharuskan debitur tetap membayar cicilan di usia tidak produktif, seperti kita tahu seharusnya cicilan harus diselesaikan selama usia produktif. Menurut data dari BPS, usia produktif masyarakat Indonesia rata-rata berada di usia 15–64 tahun, tetapi usia pensiun setiap perusahaan bisa berbeda.

Umumnya, pegawai swasta pensiun di usia 55 tahun, sedangkan PNS bisa di atas 60 tahun. Jika Anda adalah pegawai swasta yang mengambil rumah di usia 27 tahun, maka Anda harus tetap membayar cicilan sampai usia 67 tahun, lewat 12 tahun dari usia pensiun rata-rata pegawai swasta.

Sejalan dengan Tauhid, Pengamat Perumahan dan Anggota Kelompok Keahlian Sektor Perumahan ITB, Mohammad Jehansyah Siregar berpendapat bahwa kebijakan KPR 40 tahun itu terlalu lama dan melampaui usia produktif rata-rata pekerja Indonesia.

"Tenor yang terlampau panjang menempatkan debitur pada risiko ketidakpastian siklus hidup. Dalam 40 tahun, variabel risiko seperti kehilangan pekerjaan, penurunan kesehatan, hingga fluktuasi ekonomi makro sangat tinggi. Ini adalah durasi yang melampaui masa produktif rata-rata pekerja di Indonesia," tutur Jehansyah.

KPR 40 Tahun: Solusi Taktis atau Beban Seumur Hidup?

KPR tenor 40 tahun memang bisa jadi solusi cepat bagi Anda yang ingin membeli rumah baru dengan cicilan sangat rendah sebelum harganya naik. Namun, di balik keuntungan yang ditawarkan, ada risiko yang terus mengintai dan tidak bisa Anda abaikan begitu saja. Dengan skema ini, artinya Anda harus terus membayar cicilan hingga masa pensiun. Jika tidak ada aturan yang jelas, maka KPR 40 tahun bisa saja menjadi pedang bermata dua yang melukai debitur.

Maka dari itu, daripada pusing mikirin yang gak pasti, mendingan ambil rumah yang pasti-pasti aja di CariProperti, pasti aman, pasti nyaman, dan pasti murahnya. Di sini Anda bisa menemukan ribuan rumah dijual dengan harga terbaik yang sesuai kantong meski mengambil tenor 15 tahun. Gak cuma itu, semua rumah di CariProperti dilengkapi dengan fasilitas modern, jadi sudah pasti kenyamanan dan keamanan Anda bakal terjamin.

Yuk, kunjungi CariProperti sekarang dan temukan info jual rumah terpercaya tanpa ribet,