Cara Menghitung Bunga KPR Berdasarkan Jenisnya: Panduan Lengkap untuk Pemula

Membeli rumah lewat skema KPR bisa jadi pilihan paling realistis bagi banyak orang, tapi tahukah kamu kalau pemahaman soal bunga KPR bisa membuat kamu terhindar dari beban cicilan yang menyesakkan di kemudian hari?

Salah seorang klien CariProperti, sebut saja Ibu Dinda, yang tengah membeli rumah keduanya sempat bercerita pengalaman pertamanya saat membeli rumah kepada agen kami. Beliau mengatakan bahwa awalnya sangat tertarik dengan promosi bunga KPR rendah yang ada pada brosur iklan.Tapi setelah masa promo bunga tetap berakhir, cicilan bulanannya melonjak. 

Setelah ditelusuri, ternyata selama ini beliau berpikir bahwa bunga yang ada di brosur adalah jumlah yang harus dibayarkan hingga masa cicilan selesai. Sebagai pembeli pemula, beliau tidak terlalu paham betul dengan namanya skema bunga KPR dan apa saja jenisnya. Berkaca dari pengalaman tersebut, ibu Dinda belajar satu hal penting, yaitu memahami cara menghitung bunga KPR bukan sekadar teori, tapi bagian dari perencanaan keuangan yang krusial.

Kalau kamu tidak ingin mengalami hal serupa, CariProperti sudah menyiapkan panduan lengkap mengenai cara menghitung bunga KPR berdasarkan jenisnya agar Anda dapat mempersiapkan rencana keuangan dengan matang dan tidak kaget saat bunga KPR tiba-tiba melonjak.

Apa Itu Bunga KPR dan Mengapa Penting Memahaminya?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pinjaman dari bank atau lembaga pembiayaan yang memungkinkan seseorang membeli rumah dengan sistem cicilan. Dalam proses ini, bank menalangi sebagian besar harga rumah, sementara peminjam mencicilnya setiap bulan dalam jangka waktu tertentu, biasanya 10 hingga 20 tahun.

Nah, yang sering terlewat dipahami adalah bahwa cicilan bulanan KPR bukan hanya terdiri dari angsuran pokok pinjaman saja, tetapi juga ada komponen bunga yang menjadi bagian terbesar dari total pembayaran. Bunga inilah yang menjadi “harga” yang harus dibayar peminjam atas pinjaman yang diberikan bank.

Secara sederhana, bunga KPR adalah biaya atau imbalan yang dikenakan bank atas pinjaman pembelian rumah yang kamu ajukan. Besarnya bunga ini ditentukan berdasarkan persentase tertentu dari jumlah pokok pinjaman, dan bisa berbeda-beda tergantung jenis skema bunga yang digunakan.

Mengapa memahami bunga KPR itu penting?

• Karena bunga sangat memengaruhi total cicilan yang harus kamu bayarkan setiap bulan.
  
  
• Jenis bunga yang kamu pilih bisa berdampak besar pada kondisi keuangan jangka panjang.
  
  
• Salah memilih jenis bunga atau tidak menghitung secara teliti bisa menyebabkan lonjakan cicilan di tengah jalan, terutama setelah masa promo bunga rendah berakhir.
  
  
• Beberapa orang bahkan bisa gagal bayar (default) karena tidak siap menghadapi perubahan suku bunga yang mendadak naik.

Baca juga: Apa Itu Plafon Kredit? Pengertian, Contoh & Tips Dapat Plafon Tinggi

Jenis-Jenis Bunga KPR yang Perlu Kamu Ketahui

Memahami jenis bunga KPR sangat penting sebelum kamu memilih produk kredit rumah. Karena setiap jenis bunga memiliki cara kerja, risiko, dan dampak yang berbeda terhadap jumlah cicilan yang kamu bayarkan setiap bulan. Berikut penjelasan lengkapnya:

1. Fixed Rate (Bunga Tetap)

Bunga tetap adalah skema di mana bank menetapkan besaran bunga yang tidak berubah selama periode tertentu, biasanya 1 hingga 5 tahun pertama. Artinya, jumlah cicilan kamu akan sama setiap bulannya selama masa fixed rate ini.

Contoh: Jika bunga ditetapkan 5% selama 3 tahun, maka selama 36 bulan ke depan cicilanmu akan tetap—tidak peduli apakah suku bunga acuan dari Bank Indonesia naik atau turun.

Kelebihan:

• Memberi kepastian dalam pengeluaran bulanan.
• Cocok bagi pemula yang ingin merencanakan keuangan dengan stabil.
• Aman jika tren suku bunga pasar sedang naik.

Kekurangan:

• Setelah masa fixed berakhir, bunga bisa langsung berubah ke floating rate, yang biasanya lebih tinggi.
• Tidak bisa menikmati penurunan suku bunga pasar saat bunga acuan turun.

Cocok untuk:

• Kamu yang ingin kepastian anggaran selama beberapa tahun pertama.
• Pemilik penghasilan tetap yang tidak ingin kejutan dalam jumlah cicilan.

2. Floating Rate (Bunga Mengambang)

Floating rate adalah skema di mana bunga KPR dapat berubah-ubah mengikuti pergerakan suku bunga pasar. Umumnya, floating rate mulai berlaku setelah masa fixed berakhir, atau langsung diberlakukan sejak awal oleh bank tertentu.

Cara kerjanya: Bank akan menyesuaikan bunga sesuai suku bunga acuan nasional, seperti BI 7-Day Repo Rate atau SIBOR. Bila acuan naik, bunga pinjamanmu juga naik, dan sebaliknya.

Kelebihan:

• Kamu bisa menikmati cicilan lebih ringan saat bunga acuan turun.
• Transparan mengikuti kondisi ekonomi nasional.

Kekurangan:

• Cicilan menjadi tidak stabil dan bisa naik cukup signifikan.
• Menyulitkan perencanaan keuangan jangka panjang.

Cocok untuk:

• Kamu yang siap menghadapi fluktuasi dan punya dana cadangan.
• Debitur yang yakin tren bunga pasar akan menurun.

Rekomendasi rumah di BSD yang bisa beli pakai KPR!

3. Capped Rate (Bunga dengan Batas Atas)

Capped rate adalah skema bunga mengambang dengan batas maksimum. Artinya, meskipun bunga pasar naik, bank tidak akan menaikkan bunga KPR-mu melebihi batas (cap) yang sudah disepakati.

Contoh: Jika bunga ditetapkan maksimal 10%, maka meski suku bunga acuan naik menjadi 12%, bunga kamu tetap hanya naik sampai 10%.

Kelebihan:

• Memberikan perlindungan dari lonjakan bunga ekstrem.
• Tetap ada fleksibilitas bila bunga turun.

Kekurangan:

• Umumnya diberikan dalam waktu terbatas dan masih berisiko naik (meskipun dibatasi).
• Bisa disertai persyaratan tambahan seperti asuransi atau biaya penalti lebih tinggi.

Cocok untuk:

• Kamu yang ingin perlindungan ekstra tapi tetap fleksibel.
• Debitur yang ingin mencoba sistem floating namun dengan batas risiko.

4.Bunga Flat Rate

Merupakan sistem di mana bunga dihitung dari jumlah pinjaman awal, lalu dibagi rata ke setiap bulan selama tenor. Jumlah bunga yang dibayarkan tidak memperhitungkan sisa pokok utang.

Contoh: Untuk pinjaman Rp100 juta dengan bunga flat 6% per tahun selama 5 tahun, kamu akan membayar bunga Rp6 juta per tahun × 5 tahun = Rp30 juta, dibagi 60 bulan = Rp500.000 bunga per bulan, konstan.

Kelebihan:

• Cicilan terlihat ringan dan tetap selama masa kredit.
• Perhitungan sederhana, mudah dipahami.

Kekurangan:

• Total bunga lebih tinggi dibanding sistem efektif.
• Tidak memperhitungkan penurunan pokok pinjaman.

Cocok untuk:

• KPR dengan tenor pendek (misalnya 1–3 tahun).
• Produk pembiayaan non-bank, seperti leasing atau KPR developer.

5. Bunga Anuitas

Pada sistem efektif atau anuitas, bunga dihitung dari sisa pokok pinjaman yang belum dibayar. Artinya, semakin lama kamu mencicil, semakin kecil bunga yang harus dibayar karena pokok utang ikut berkurang.

Kelebihan:

• Lebih adil dan transparan, karena bunga hanya dihitung dari utang yang tersisa.
• Total bunga bisa lebih kecil jika kamu melunasi lebih cepat.

Kekurangan:

• Jumlah bunga di awal cenderung besar karena pokok pinjaman masih besar.
• Perlu pemahaman lebih untuk menghitung cicilan tiap bulan.

Cocok untuk:

• KPR dengan tenor panjang.
• Debitur yang ingin sistem perhitungan yang lebih efisien dalam jangka panjang.

Baca juga: Panduan Lengkap Resrukturisasi Kredit KPR: Arti, Syarat, & Skema

Cara Menghitung Bunga KPR Berdasarkan Jenisnya

1. Cara Menghitung Bunga Fixed Rate (Bunga Tetap)

Pada sistem fixed rate, bunga tidak berubah selama periode yang ditentukan (misalnya 1–5 tahun). Perhitungan bunganya tetap dan mudah diprediksi.

Rumus:

Total bunga = Pokok pinjaman × bunga per tahun × tenor fixed (tahun)

Cicilan bulanan = (Pokok pinjaman + Total bunga) ÷ jumlah bulan tenor

Contoh:

• Pokok pinjaman: Rp500 juta
• Bunga: 6% per tahun
• Tenor fixed: 2 tahun (24 bulan)

Total bunga = Rp500 juta × 6% × 2 = Rp60 juta
Cicilan per bulan = (Rp500 juta + Rp60 juta) ÷ 24 = Rp23.333.333

2. Cara Menghitung Bunga Floating Rate (Bunga Mengambang)

Pada sistem floating, bunga dapat berubah sesuai kondisi pasar. Jumlah cicilan bisa berubah setiap tahun atau sesuai kebijakan bank.

Rumus:

Bunga bulan tertentu = Sisa pokok × suku bunga tahunan ÷ 12

Contoh:

• Sisa pokok pinjaman: Rp450 juta
• Suku bunga berjalan: 10% per tahun

Bunga bulan ini = Rp450 juta × 10% ÷ 12 = Rp3.750.000
Angsuran total bulan ini = bunga bulan ini + cicilan pokok

3. Cara Menghitung Bunga Flat Rate

Sistem flat biasanya digunakan pada pembiayaan non-bank atau promo KPR developer. Bunga dihitung dari pokok awal tanpa memperhitungkan sisa saldo.

Rumus:

Bunga per bulan = Pokok × bunga tahunan ÷ 12

Cicilan bulanan = (Pokok ÷ tenor bulan) + bunga per bulan

Contoh:

• Pokok pinjaman: Rp300 juta
• Bunga flat: 6% per tahun
• Tenor: 10 tahun (120 bulan)

Bunga per bulan = Rp300 juta × 6% ÷ 12 = Rp1.500.000
Cicilan pokok = Rp300 juta ÷ 120 = Rp2.500.000
Cicilan total = Rp4.000.000 per bulan (konstan selama tenor)

4. Cara Menghitung Bunga KPR Capped Rate

Capped rate adalah kombinasi floating dengan batas maksimum bunga. Perhitungannya seperti floating, tetapi jika bunga pasar naik melebihi batas cap, maka bunga tetap dihitung dari angka maksimum tersebut.

Contoh:

Anda mengambil pinjaman sebesar Rp300 juta dengan tenor 10 tahun (120 bulan). 1 tahun pertama, bank menawarkan suku bunga fixed sebesar 5% dengan capped rate 10% untuk tahun berikutnya. Maka perhitungan bunga yang harus Anda bayar adalah sebagai berikut:

Rumus: Cicilan per bulan = Cicilan pokok + (Saldo pokok pinjaman × Suku bunga efektif) / 12

Pada tahun pertama Anda hanya perlu membayar bunga sebesar Rp3.750.000,00. Sementara itu tahun berikutnya Anda harus membayar bunga sebesar 10% atau sekitar Rp5.000.000,00 dengan rincian

Cicilan bunga per bulan = Rp300.000.000 x 10% x 10 / 120 = Rp2.000.000

Total cicilan KPR per bulan = Rp2.500.000 + Rp2.500.000 = Rp5.000.000

Angka ini akan tetap meskipun suku bunga naik ke angka 11% atau 12%.

5. Cara Menghitung Bunga Anuitas (Efektif) KPR

Bunga anuitas menggunakan sistem bunga efektif, tapi dengan skema agar jumlah angsuran tetap setiap bulan. Hanya saja, komposisi bunga dan pokok berubah: di awal lebih banyak bunga, di akhir lebih banyak pokok.

Rumus umum :

Angsuran bulanan = Pokok pinjaman x i / (1 - (1 +d i)^-n))

Di mana:

• i = bunga bulanan = bunga tahunan ÷ 12
• n = total bulan tenor

Contoh:

• Pokok pinjaman: Rp500 juta
• Bunga tahunan: 10%
• Tenor: 10 tahun (120 bulan)

i = 10% ÷ 12 = 0,0083

n = 120 bulan

Angsuran = Rp500.000.000 x 0,0083 / (1 - (1 + 0,0083)^-120) = Rp6.608.438 per bulan.

Kesalahan Umum Saat Menghitung Bunga KPR

1. Mengira Bunga Flat = Bunga Tetap (Fixed Rate)

Ini adalah kesalahan paling umum. Banyak orang menyangka bunga flat (yang dihitung dari total pokok pinjaman) adalah sama dengan bunga tetap (fixed) yang digunakan dalam sistem KPR bank. Padahal, perbedaan keduanya sangat besar:

• Flat: Bunga dihitung dari pokok awal dan tetap konstan, tapi tidak efisien untuk tenor panjang karena tidak mempertimbangkan sisa pokok.
• Fixed rate: Bunga dihitung efektif, lebih adil, dan hanya tetap selama masa tertentu (misalnya 2–5 tahun), setelah itu berubah menjadi floating.

2. Hanya Fokus pada Cicilan Bulanan Tanpa Melihat Total Biaya

Bank atau developer sering menampilkan cicilan bulanan yang terlihat ringan, terutama saat masa promo. Namun, kamu harus teliti menghitung total biaya bunga selama tenor KPR, termasuk:

• Total bunga dibayarkan hingga lunas
• Biaya tambahan seperti provisi, asuransi jiwa & properti, biaya appraisal, notaris
• Kenaikan bunga setelah masa fixed

3. Lupa atau Mengabaikan Masa Floating Rate

Banyak orang tergoda dengan promo bunga 3% atau 5% fixed selama 2–3 tahun. Padahal, setelah masa itu berakhir, bunga akan berubah ke floating rate, yang bisa jauh lebih tinggi (bahkan 10–13%).

Jika kamu tidak bersiap dari awal, lonjakan cicilan ini bisa mengejutkan dan mengganggu cash flow bulanan.

4. Tidak Menyesuaikan dengan Kemampuan Finansial

Beberapa orang memilih tenor pendek agar cepat lunas dan bunga total lebih kecil, tapi tidak mempertimbangkan apakah mereka benar-benar sanggup membayar cicilan besar setiap bulan. Sebaliknya, ada yang memilih tenor panjang tanpa menyadari total bunga yang dibayar bisa membengkak drastis.

5. Tidak Membaca Ketentuan Perubahan Suku Bunga

Setiap bank punya ketentuan kapan dan seberapa besar bunga bisa berubah. Banyak peminjam yang tidak membaca atau tidak meminta penjelasan detail terkait hal ini. Akibatnya, mereka tidak tahu kapan bunga naik, atau apakah ada batas (cap) tertentu.

6. Mengabaikan Kalkulator KPR dan Simulasi

Banyak platform bank, developer, dan situs properti menyediakan kalkulator KPR online gratis, tapi sering kali ini tidak dimanfaatkan dengan baik. Padahal, alat ini sangat membantu dalam menyusun perencanaan angsuran yang realistis.

Agar lebih mudah, Anda dapat menggunakan fitur kalkulator KPR CariProperti yang menyediakan perhitungan akurat cicilan bulanan Anda berdasarkan harga rumah, DP, dan tenor yang Anda inginkan.

Jangan Ambil KPR Sebelum Hitung Bunganya dengan Benar

Memahami jenis dan cara menghitung bunga KPR adalah langkah awal untuk membeli rumah dengan aman. Jangan tergoda cicilan ringan tanpa menghitung konsekuensinya. Pilih skema yang sesuai kondisi keuangan dan perencanaan jangka panjangmu.

Butuh Bantuan Menghitung Bunga KPR dan Memilih Skema yang Tepat? Yuk, Simulasikan Sekarang!

Menghitung bunga KPR bukan perkara sepele. Salah memilih jenis bunga atau tidak memahami skema perhitungan bisa membuat cicilan kamu membengkak di tengah jalan. Jangan sampai rumah impian berubah jadi beban karena perencanaan keuangan yang kurang matang.

📌 Bingung pilih antara bunga tetap, floating, atau anuitas?
📌 Mau tahu berapa cicilan bulanan yang sesuai penghasilanmu?
📌 Ingin tahu total bunga yang harus kamu bayar sampai lunas?

👉 Tenang, kamu bisa mulai dari langkah paling mudah:
✅ Gunakan kalkulator KPR gratis dari CariProperti.com untuk menghitung bunga dan cicilan KPR sesuai skema yang kamu pilih.
✅ Dapatkan rekomendasi bank KPR terbaik sesuai profil keuanganmu.
✅ Konsultasi gratis dengan tim ahli properti kami agar tidak salah langkah sebelum mengajukan KPR.

💬 Jangan ambil keputusan besar tanpa data yang jelas. Yuk, simulasikan KPR kamu sekarang dan wujudkan rumah impian dengan perhitungan yang matang dan aman!

👉 Klik di sini untuk mulai: Simulasi KPR di CariProperti.com