7 Penyebab Gagal Take Over KPR dan Solusi Paling Ampuh Atasinya
26 Jul 2025Share:
“Bro, padahal tinggal terusin cicilan rumahnya aja, kok bisa ditolak sih?”
Itulah kalimat pertama yang keluar dari mulut Reza, salah seorang sahabat saya yang lagi sedih karena take over KPR rumah impiannya gagal, alias ditolak oleh bank.
Awalnya Reza merasa yakin karena penjual rumah menawarkan skema over kredit dengan cicilan ringan dan lokasi strategis. Proses survei sudah dilalui, dokumen sudah dikumpulkan, bahkan ia sudah membayangkan segera menempati rumah tersebut bersama istri dan anaknya. Tapi ternyata, prosesnya tak semulus yang ia bayangkan.
Setelah dicek, ternyata ada beberapa masalah, status sertifikat rumah belum atas nama penjual, dokumen belum lengkap, dan sisa tenor KPR terlalu pendek. Akhirnya, pihak bank menolak pengajuan Reza, dan proses yang tadinya tampak sederhana berubah menjadi keruwetan yang bikin stres.
Nah, kalau kamu juga sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah lewat take over KPR, pastikan kamu membaca artikel ini sampai selesai. Kita akan bahas apa saja penyebab umum gagalnya take over KPR dan solusi apa yang bisa kamu ambil agar tidak mengalami nasib seperti Reza.
Table of Contents
Apa Itu Take Over KPR?
Take over KPR adalah proses pengalihan kredit rumah dari debitur lama kepada pihak baru yang akan melanjutkan cicilan KPR. Dalam skema ini, pembeli tidak mengajukan kredit dari awal, melainkan meneruskan sisa cicilan yang belum lunas.
Misalnya, seseorang membeli rumah lewat KPR selama 15 tahun, dan di tahun ke-5 ia memutuskan untuk menjual rumahnya. Nah, pembeli baru bisa mengambil alih sisa cicilan selama 10 tahun berikutnya, inilah yang disebut take over KPR.
Skema ini cukup diminati karena dianggap lebih hemat biaya, tidak perlu membayar uang muka besar, dan prosesnya cenderung lebih cepat dibandingkan pengajuan KPR baru. Namun, tetap ada syarat-syarat yang harus dipenuhi, terutama dari pihak bank dan legalitas dokumen properti.
Secara umum, ada dua jenis take over KPR:
- Take over antar bank: dilakukan jika pembeli ingin memindahkan cicilan ke bank lain dengan bunga lebih ringan.
- Take over jual beli: dilakukan saat kepemilikan rumah berpindah ke orang lain yang meneruskan cicilan, biasanya disertai akta jual beli dan persetujuan bank.
Meskipun terdengar praktis, take over KPR tetap membutuhkan persiapan dan pengecekan dokumen secara menyeluruh agar prosesnya tidak mengalami kendala.
Baca juga: Panduan Lengkap Take Over KPR Berjenjang: Nyicil Rumah Makin Ringan
Kenapa Take Over KPR Bisa Gagal? Ini Penyebab yang Sering Terjadi
1. Tenor KPR-nya Kependekan
Bank biasanya kurang tertarik kalau sisa cicilan tinggal 2–4 tahun. Soalnya, dari sisi mereka, waktu segitu udah nggak menarik secara keuntungan. Bank lebih senang take over kalau sisa cicilan masih panjang, idealnya di atas 8–10 tahun.
2. Kredit Penjual Lagi Direstrukturisasi
Kalau cicilan KPR penjual sebelumnya sempat bermasalah dan direstrukturisasi (alias diatur ulang karena nunggak), bank bakal anggap ini sinyal merah. Mereka jadi ragu untuk nerusin cicilan ke pembeli baru karena takut ada risiko gagal bayar lagi.
3. Sertifikat Belum Balik Nama
Ini yang sering kejadian. Kadang penjual belum balik nama sertifikat atau bahkan belum pegang SHM/HGB. Buat bank, properti kayak gitu belum bisa dijadiin jaminan. Jadi, proses take over otomatis mandek.
4. Belum Ada AJB (Akta Jual Beli)
Meskipun sudah ada surat perjanjian, tapi kalau belum ada AJB resmi, status kepemilikan rumah masih abu-abu. Bank nggak mau ambil risiko, jadi biasanya langsung tolak pengajuan take over-nya.
5. Dokumen Kurang Lengkap
Hal sepele tapi fatal. Misalnya, nggak ada slip gaji, rekening 3 bulan terakhir, atau salinan perjanjian KPR sebelumnya. Bank bisa langsung batalkan proses hanya karena satu atau dua dokumen penting belum kamu siapin.
6. Skor BI Checking Bermasalah
BI Checking kamu atau pasangan ternyata ada catatan kredit buruk? Wah, ini sering jadi penyebab utama ditolaknya pengajuan take over. Meski kamu niat banget ambil rumah, bank tetap nggak mau ambil risiko kalau skor kredit kamu jelek.
7. Harga Properti Nggak Sesuai Hasil Appraisal
Saat bank ngecek ulang harga pasar rumah, ternyata nilainya lebih rendah dari sisa cicilan. Kalau sudah begini, bank mikir: “Kalau pemilik baru macet bayar, agunannya nggak cukup buat nutupin utang.” Akhirnya, pengajuan take over ditolak juga.
Gagal Take Over KPR? Tenang, Masih Ada Jalan!
Udah siap pindah rumah, eh… ternyata pengajuan take over KPR kamu ditolak? Tenang, itu bukan akhir segalanya. Justru banyak orang pernah ngalamin hal serupa, dan mereka tetap bisa punya rumah lewat jalan lain. Nih, beberapa solusi cerdas yang bisa kamu coba kalau take over KPR kamu gagal:
1. Over Kredit Lewat Notaris, Bukan Jalan Gelap!
Kalau pengajuan lewat bank ditolak, kamu masih bisa lanjut take over lewat jalur non-bank alias notaris. Jadi kamu dan penjual buat perjanjian sah secara hukum di hadapan notaris untuk alihkan cicilan. Meski namamu belum langsung tercatat di bank, tapi secara hukum kamu sudah punya pegangan. Pastikan notarisnya terpercaya dan semua dokumen legal jelas ya!
2. Ajukan KPR Baru Atas Nama Kamu Sendiri
Kalau gagal ambil alih cicilan, coba opsi KPR baru langsung atas namamu. Kamu bisa minta penjual lunasi dulu cicilan, lalu kamu beli unitnya dengan pengajuan KPR biasa. Memang butuh proses tambahan, tapi cara ini lebih rapi secara legal.
3. Coba Ajukan ke Bank Lain
Setiap bank punya kebijakan masing-masing soal take over. Kalau satu bank tolak, bukan berarti semuanya tutup pintu. Ada bank yang lebih fleksibel, bahkan punya program take over dengan tenor lebih pendek atau bunga bersaing. Jangan ragu untuk bandingkan dulu.
4. Perbaiki Skor Kredit dan Coba Lagi
Kalau penyebab gagal take over adalah BI Checking yang kurang oke, coba beresin dulu semua tunggakan dan tagihan. Biasanya butuh waktu 6–12 bulan untuk “bersih” kembali, tapi setelah itu kamu bisa coba ajukan ulang dengan peluang lebih besar diterima.
_____
Take over KPR memang menawarkan banyak keuntungan, tapi bukan tanpa syarat. Banyak kasus gagal hanya karena kurang informasi atau dokumen tidak lengkap.
Dengan memahami penyebab gagalnya take over KPR dan mengetahui solusinya, kamu bisa mempersiapkan diri lebih baik. Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan agen profesional agar proses berjalan lebih aman dan cepat.
Beli Rumah Baru Tanpa Ribet? CariProperti Solusinya!
Mau beli rumah baru tapi takut ribet urus KPR dan legalitasnya? Tenang, di CariProperti, kamu bisa nikmati proses beli rumah yang aman, cepat, dan tanpa stres. Ribuan pilihan rumah dari developer terpercaya siap kamu pilih, plus, ada agen profesional yang siap bantu dari awal hingga akad KPR.
✅ Proses KPR dibantu sampai tuntas
✅ Legalitas properti dijamin aman
✅ Banyak pilihan rumah baru di lokasi strategis
✅ Cocok buat pembeli rumah pertama
Yuk, wujudkan rumah impian kamu sekarang juga!
Klik di sini 👉 CariProperti dan mulai perjalanan punya rumah sendiri tanpa drama!
“Cari rumah baru? Aman dan mudah, ya cuma di CariProperti.”
Author
Rakay Diso
Rakay adalah seorang SEO Writer di CariProperti. Ia sudah berpengalaman selama lebih dari 2 tahun dalam bidang penulisan, khususnya di bidang properti. Mengkhususkan diri, tetapi tidak terbatas, pada topik desain arsitektur, interior, dan gaya hidup urban di rumah, Ia percaya bahwa konten yang berkualitas dapat memberikan dampak positif yang besar bagi pembaca dalam mengambil keputusan. Kenali Rakay Diso lebih dekat di LinkedIn.