Panduan Lengkap PPJB Apartemen: Arti, Fungsi, Dasar Hukum, dan Contohnya

Membeli apartemen, apalagi yang masih dalam tahap pembangunan, bukan cuma soal bayar booking fee dan menunggu unit jadi. Ada dokumen penting yang perlu kamu pahami sebelum proses jual beli disahkan secara hukum, yaitu PPJB Apartemen.

Sayangnya, banyak calon pembeli yang menandatangani dokumen ini tanpa tahu isi dan konsekuensinya. Padahal, PPJB adalah dasar legal yang mengikat antara pembeli dan pengembang sebelum akta jual beli (AJB) bisa dibuat.

Agar kamu tidak terjebak dalam kesalahan yang merugikan, berikut panduan lengkap seputar PPJB apartemen, mulai dari pengertian, dasar hukum, fungsi, isi wajibnya, sampai contoh praktis dan tips aman.

Apa Itu PPJB Apartemen?

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah dokumen hukum yang mengikat antara pembeli dan pengembang sebelum AJB bisa dibuat. Dokumen ini umumnya dibuat saat unit apartemen masih dalam tahap konstruksi atau belum siap diserahterimakan secara resmi.

Karena AJB hanya bisa dilakukan saat bangunan dan dokumen legalnya sudah lengkap, maka PPJB digunakan sebagai jembatan hukum yang menjamin hak dan kewajiban kedua belah pihak selama masa tunggu tersebut.

Singkatnya, sih, PPJB adalah komitmen legal sebelum kamu resmi menjadi pemilik unit secara sah.

Dasar Hukum PPJB Apartemen

Meski bersifat pengikatan awal, PPJB diakui secara hukum dan memiliki landasan yang kuat. Ini beberapa regulasi yang mengatur:

• PP No. 11 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, menggantikan PP No. 14 Tahun 2016
  
  
• Keputusan Menteri Perumahan Rakyat (Kepmenpera) No. 09/1995, yang menjadi pedoman teknis pengikatan jual beli rumah dan satuan rumah susun (termasuk apartemen)
  
  

PPJB yang sah umumnya dibuat di hadapan notaris atau PPAT, meskipun secara teknis bisa juga dibuat secara di bawah tangan. Namun untuk alasan keamanan hukum, sangat disarankan menggunakan jasa profesional.

Rekomendasi apartemen di lokasi strategis cek di sini!

Fungsi Utama PPJB Apartemen yang Harus Kamu Ketahui

Banyak orang menganggap PPJB hanya sebagai dokumen formalitas sebelum AJB dibuat. Padahal, PPJB apartemen memegang peranan penting dalam menjaga hak dan kepastian hukum bagi pembeli, terutama jika unit yang dibeli masih dalam tahap pembangunan.

Berikut ini adalah penjelasan lengkap tentang fungsi-fungsi utama PPJB apartemen yang wajib kamu pahami sebelum menandatangani dokumen tersebut.

1. Mengamankan Unit yang Sudah Kamu Pilih

Setelah kamu memilih unit apartemen dan membayar booking fee atau uang muka, bukan berarti unit tersebut otomatis aman jadi milikmu. Tanpa PPJB, pengembang masih punya celah secara hukum untuk menjual unit itu ke pihak lain.

Dengan adanya PPJB, unit pilihanmu akan resmi diikat dalam perjanjian hukum yang mencegah pengembang menjual unit yang sama ke calon pembeli lain. Ini sangat penting, terutama jika kamu membeli unit di tahap pre-launch atau pre-sale, di mana permintaan tinggi dan risiko konflik unit bisa terjadi.

2. Dasar Hukum untuk Pembayaran dan Pencairan KPR

Bagi kamu yang membeli unit secara cicilan atau dengan bantuan KPR, PPJB berperan sebagai dasar hukum untuk memulai pembayaran bertahap, baik langsung ke pengembang maupun lewat bank.

Bank juga akan meminta salinan PPJB untuk memproses pencairan dana KPR, karena dari sinilah mereka menilai bahwa kamu memang sudah terikat legal sebagai pembeli. Jadi, tanpa PPJB, proses pembayaran dan pengajuan KPR bisa terhambat bahkan ditolak.

3. Menjamin Detail Transaksi Secara Legal

PPJB mencantumkan secara tertulis semua hal penting dalam transaksi, mulai dari harga unit, cara pembayaran, jadwal pembangunan, hingga waktu serah terima. Dokumen ini memastikan bahwa tidak ada janji lisan yang tiba-tiba berubah di tengah jalan.

Misalnya, jika developer menjanjikan unit akan diserahterimakan dalam 24 bulan, maka hal itu harus tertulis di PPJB. Kalau kemudian ada keterlambatan, kamu punya dasar hukum kuat untuk menuntut hakmu sebagai pembeli.

4. Melindungi Hak Pembeli Jika Terjadi Perselisihan

Tidak semua proses pembelian apartemen berjalan mulus. Bisa saja ada perubahan spesifikasi unit, jadwal pembangunan molor, atau bahkan pengembang gagal menyelesaikan proyek.

Di sinilah PPJB menjadi senjata hukum yang bisa kamu gunakan untuk menyelesaikan sengketa, karena perjanjian ini sudah mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak secara rinci. Bahkan dalam banyak kasus, PPJB bisa dijadikan bukti kuat di pengadilan jika masalah berujung sengketa hukum.

5. Menjadi Jembatan Menuju AJB dan Balik Nama Sertifikat

PPJB adalah tahap transisi antara niat membeli dan status sah sebagai pemilik. Setelah pembangunan selesai dan pengembang mengantongi dokumen-dokumen legal seperti IMB dan sertifikat induk, maka transaksi akan dilanjutkan ke proses AJB (Akta Jual Beli) di hadapan notaris.

Tanpa PPJB yang sah, kamu tidak bisa melangkah ke tahap AJB. Artinya, PPJB adalah tiket legal untuk nantinya mengurus balik nama sertifikat dan menjadi pemilik sah satuan rumah susun (SHMSRS).

Apa Saja yang Harus Ada di dalam PPJB Apartemen?

PPJB yang baik harus mencakup informasi yang jelas dan detail. Beberapa elemen penting di dalamnya antara lain:

• Identitas lengkap pembeli dan pengembang
  
  
• Spesifikasi unit apartemen (luas, lantai, tower, nomor unit)
  
  
• Harga jual dan cara pembayaran (termin, tunai bertahap, atau KPR)
  
  
• Jadwal pembayaran dan denda keterlambatan
  
  
• Jadwal pembangunan dan target serah terima
  
  
• Ketentuan pembatalan pembelian (oleh pembeli maupun pengembang)
  
  
• Pernyataan beralih ke AJB setelah unit siap huni dan dokumen lengkap

Baca juga: Kenali Perbedaan PPJB, PJB, AJB, SHM Sebelum Beli Rumah

Contoh Surat PPJB Apartemen

Berikut ini adalah contoh surat PPJB apartemen.

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) UNIT APARTEMEN
Nomor: 021/PPJB/APT/2025

Pada hari ini, Senin, tanggal 21 Juli 2025, kami yang bertanda tangan di bawah ini:

1. [Nama Penjual], berkedudukan di [alamat lengkap], yang dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Pengembang/Penjual, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

2. [Nama Pembeli], lahir di [kota], pada tanggal [tgl lahir], pemegang KTP Nomor [nomor KTP], beralamat di [alamat lengkap], selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA.

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian pengikatan jual beli atas satu unit apartemen dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1
Obyek Perjanjian

Pihak Pertama setuju untuk menjual dan Pihak Kedua setuju untuk membeli 1 (satu) unit apartemen dengan rincian sebagai berikut:

Nama Proyek:

Tower: 

Nomor Unit:

Luas Unit:

Tipe:

Pasal 2
Harga dan Cara Pembayaran

Take over unit apartemen tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga unit disepakati sebesar Rp 530.000.000,00 (Lima Ratus Tiga Puluh Juta Rupiah).

Cara pembayaran dilakukan secara KPR melalui Bank [nama bank] dengan skema:

1. Booking fee dibayarkan PIHAK KEDUA sebesar Rp 5.000.000,00 (Lima Juta Rupiah);
2. Down payment (DP) sebesar Rp 75.000.000,00 (Tujuh Puluh Lima Juta Rupiah), dibayarkan bertahap sebanyak 3 kali;
3. Sisa pembayaran dilakukan melalui fasilitas KPR.

Pasal 3
Jadwal Pembayaran

Pembayaran dilakukan sesuai jadwal yang telah disepakati oleh kedua pihak sebagaimana tertulis di bawah ini:

1. Booking fee dibayar pada tanggal penandatanganan perjanjian ini.
2. DP pertama dibayar maksimal 7 (tujuh) hari setelah booking fee.
3. Pihak Kedua wajib menyelesaikan seluruh pembayaran DP dalam waktu maksimal 30 hari.
4. Apabila pembayaran melebihi batas waktu, maka dikenakan denda sebesar 0,1% per hari dari jumlah tertunggak.

Pasal 4
Jadwal Serah Terima

1. Serah terima unit direncanakan pada Desember 2026, dengan toleransi keterlambatan maksimal 3 bulan.
2. Pihak Kedua wajib menyelesaikan seluruh kewajiban pembayaran sebelum serah terima unit dilakukan.

Pasal 5
Hak dan Kewajiban

PIHAK PERTAMA wajib:

1. Menyelesaikan pembangunan unit sesuai jadwal dan spesifikasi.
2. Menyerahkan unit kepada Pihak Kedua dalam kondisi layak huni.

PIHAK KEDUA wajib:

1. Membayar seluruh kewajiban tepat waktu.
2. Mengikuti peraturan rumah susun yang berlaku.

Pasal 6
Pembatalan dan Denda

1. Jika Pihak Kedua membatalkan sepihak, maka seluruh pembayaran booking fee dan DP tidak dapat dikembalikan.
2. Jika Pihak Pertama membatalkan sepihak tanpa alasan sah, maka seluruh dana dikembalikan penuh ditambah kompensasi Rp 10.000.000.
3. Pihak Kedua yang menunggak lebih dari 60 hari tanpa konfirmasi tertulis dianggap membatalkan pembelian.

Pasal 7
Peralihan ke AJB

Setelah pembangunan selesai dan izin-izin diselesaikan, maka kedua pihak sepakat untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris yang ditunjuk bersama.

Biaya notaris, balik nama, BPHTB, dan pajak lainnya ditanggung oleh PIHAK KEDUA, kecuali ditentukan lain.

Pasal 8
Penutup

Perjanjian ini dibuat rangkap dua, bermaterai cukup, dan memiliki kekuatan hukum yang sama. Dengan ini kedua belah pihak menyatakan telah membaca, memahami, dan menyetujui seluruh isi perjanjian ini.

Dibuat dan ditandatangani di Jakarta, pada tanggal 21 Juli 2025.

PIHAK PERTAMA,

[Materai 10.000]

[TTD & Nama Direktur Pengembang]

PIHAK KEDUA,

[TTD & Nama Pembeli]

Baca juga: Ini Dia Perbedaan AJB dan SHM, Jangan Sampai Salah!

Bingung soal PPJB? Tenang, Beli Apartemen Aman Bareng CariProperti!

Membeli apartemen memang penuh tantangan, mulai dari memahami dokumen hukum seperti PPJB, hingga memastikan semua proses berjalan aman, legal, dan tanpa risiko.

Tapi kamu nggak perlu hadapi semuanya sendirian.

Di CariProperti, kami hadir sebagai partner properti terpercaya yang siap mendampingi kamu dari awal pencarian unit, review dokumen PPJB, hingga proses AJB dan serah terima!

Dengan CariProperti, kamu bisa:
✅ Konsultasi langsung dengan agen profesional bersertifikat
✅ Mendapat rekomendasi apartemen dari pengembang terpercaya
✅ Dibantu memahami isi PPJB secara menyeluruh
✅ Dapat akses ke KPR syariah atau konvensional sesuai kebutuhan
✅ Terhindar dari praktik ilegal dan potensi kerugian

🎯 Mau beli apartemen pertama dengan rasa aman dan tenang?

👉 Yuk, langsung cari apartemen baru yang legal, aman, dan sesuai anggaranmu hanya di CariProperti!

CariProperti – Beli Properti Lebih Pasti, Aman, dan Legal.