Jangan Telat! Ini Risiko Jika Terlambat Mengurus Surat Roya Rumah

Setelah melunasi KPR, banyak orang merasa urusan rumah sudah selesai. Padahal, surat roya harus segera diurus. Jika kamu menunda proses ini, bisa timbul berbagai risiko terlambat mengurus surat roya yang berpotensi merugikan, mulai dari sertifikat yang masih dianggap jaminan hingga kesulitan menjual rumah di kemudian hari.

Surat roya bukan sekadar formalitas administrasi. Dokumen ini adalah bukti bahwa rumah atau tanah kamu sudah bebas dari hak tanggungan bank dan sepenuhnya menjadi milik pribadi. Jadi, tanpa surat roya, status kepemilikanmu belum benar-benar “bersih” secara hukum.

Dalam artikel ini, kita akan membahas secara lengkap apa itu surat roya, apa saja dampak dan risiko jika terlambat mengurusnya, serta langkah praktis agar prosesnya berjalan lancar tanpa hambatan.

Apa Itu Surat Roya dan Mengapa Penting?

Surat roya adalah dokumen resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berfungsi untuk menghapus hak tanggungan dari sertifikat tanah atau rumah setelah kredit lunas. Dengan kata lain, sertifikat rumah kamu akan “bersih” dari status jaminan bank.

Jika surat roya belum diurus, sertifikat masih dianggap sebagai agunan, sehingga secara administratif rumahmu belum sepenuhnya bebas dari tanggungan kredit. Ini bisa menimbulkan berbagai kendala hukum dan keuangan di masa depan.

Risiko Telat Urus Surat Roya

Menunda pengurusan surat roya bisa membawa dampak serius. Berikut beberapa risiko telat urus surat roya yang perlu diwaspadai:

1. Sertifikat Masih Dianggap Sebagai Jaminan

Kalau kamu tidak segera mengurus surat roya, status tanah atau rumah masih tercatat sebagai jaminan di bank. Artinya, sertifikat tersebut belum bisa digunakan untuk keperluan lain seperti pengajuan pinjaman baru atau transaksi jual beli.

Selain itu, jika bank tempat kamu mengambil KPR tutup atau berganti nama, proses penghapusan hak tanggungan bisa jadi lebih rumit karena dokumen asli perlu diverifikasi ulang.

2. Hambatan Saat Jual Beli atau Waris Properti

Tanpa surat roya, sertifikat belum “clean title” alias belum bersih dari tanggungan. Akibatnya, transaksi jual beli atau waris bisa tertunda karena calon pembeli atau ahli waris tidak bisa melakukan balik nama sebelum status hak tanggungan dihapus.

Dalam kasus tertentu, pihak notaris atau BPN bahkan bisa menolak pemrosesan dokumen jika belum ada surat roya resmi.

3. Potensi Kerugian Finansial

Risiko lainnya adalah kerugian finansial. Nilai properti bisa menurun karena statusnya belum sepenuhnya milik pribadi. Selain itu, jika prosesnya ditunda terlalu lama, kamu mungkin harus mengeluarkan biaya tambahan untuk jasa notaris, legalisasi dokumen baru, atau administrasi tambahan di BPN.

Jadi, menunda proses ini sama saja dengan menambah beban biaya yang sebenarnya bisa dihindari.

Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mengurus Surat Roya

Agar proses pengurusan surat roya berjalan lancar, pastikan kamu menyiapkan dokumen berikut:

• Sertifikat tanah atau rumah asli
• Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)
• Surat keterangan lunas dari bank (asli)
• Fotokopi KTP pemilik
• Surat kuasa, jika diwakilkan
• Formulir permohonan roya dari BPN

Semakin lengkap dokumenmu, semakin cepat pula proses penghapusan hak tanggungan dilakukan.

Cara Mengurus Surat Roya agar Tidak Terkena Risiko Keterlambatan

Setelah tahu apa saja risiko telat urus surat roya, kini saatnya kamu memahami langkah-langkah resmi untuk mengurusnya. Proses ini sebenarnya tidak sulit, tapi harus dilakukan dengan hati-hati agar sertifikat rumah benar-benar bebas dari catatan hak tanggungan.

Berikut panduan lengkap cara mengurus surat roya secara resmi melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN):

1. Siapkan Dokumen Persyaratan Lengkap

Sebelum datang ke kantor BPN, pastikan semua dokumen yang dibutuhkan sudah disiapkan dengan lengkap. Dokumen ini menjadi bukti bahwa kredit rumahmu sudah benar-benar lunas.
Berikut daftar dokumen yang harus dibawa:

• Sertifikat tanah atau rumah asli
• Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)
• Surat keterangan lunas dari bank (dokumen wajib)
• Fotokopi KTP pemilik tanah atau rumah
• Surat kuasa (jika pengurusan diwakilkan)
• Formulir permohonan roya dari BPN

Pastikan semua dokumen masih valid dan tidak rusak. Jika ada data yang berbeda antara SHT dan sertifikat, segera konsultasikan dengan pihak bank atau notaris untuk pembaruan data.

2. Ajukan Permohonan di Kantor Pertanahan (BPN)

Langkah berikutnya adalah datang langsung ke Kantor Pertanahan (BPN) di wilayah tempat rumah atau tanah kamu berada.

Prosedur pengajuannya sebagai berikut:

1. Ambil formulir permohonan roya di loket pelayanan BPN.
2. Isi formulir dengan data lengkap dan benar sesuai dokumen pendukung.
3. Serahkan formulir dan dokumen yang telah disiapkan kepada petugas loket.
4. Petugas BPN akan memeriksa kelengkapan berkas. Jika lengkap, kamu akan diberikan tanda terima permohonan roya.

Biasanya, verifikasi awal ini tidak memakan waktu lama, asalkan data yang kamu bawa lengkap dan tidak ada kesalahan administrasi.

3. Proses Pemeriksaan dan Verifikasi oleh BPN

Setelah dokumen diterima, BPN akan melakukan verifikasi dan pemeriksaan data kepemilikan tanah atau rumah.
Petugas akan memastikan bahwa:

• Sertifikat benar atas nama pemohon.
• Hak tanggungan masih tercatat dan perlu dihapus.
• Dokumen lunas dari bank valid dan sesuai dengan data hak tanggungan.

Jika semua data sesuai, proses penghapusan catatan hak tanggungan akan dilanjutkan.

Waktu pemeriksaan ini biasanya memakan waktu sekitar 5–7 hari kerja, tergantung dari antrean dan volume pekerjaan di kantor BPN setempat.

4. Penghapusan Catatan Hak Tanggungan

Tahap ini adalah inti dari proses surat roya. Setelah semua dokumen diverifikasi, petugas BPN akan menghapus catatan hak tanggungan dari buku tanah dan sertifikat milikmu.

Artinya, status sertifikat kini sudah benar-benar bersih dari jaminan bank dan tidak lagi dianggap sebagai agunan KPR.
BPN kemudian akan mencetak ulang sertifikat dengan status “roya”, menandakan bahwa hak tanggungan telah dihapus secara sah.

5. Pengambilan Sertifikat yang Sudah Diroya

Setelah proses selesai, kamu bisa mengambil sertifikat yang sudah bersih dari catatan hak tanggungan di kantor BPN.
Pastikan kamu membawa:

• Tanda terima permohonan roya
• Identitas diri asli (KTP)

Sebelum meninggalkan kantor BPN, periksa kembali sertifikatnya. Pastikan ada cap atau catatan roya resmi dari BPN sebagai bukti penghapusan hak tanggungan.

Estimasi Biaya dan Lama Proses Roya

Menurut ketentuan BPN, biaya resmi roya hanya sekitar Rp50.000. Namun, jika kamu menggunakan jasa notaris atau pihak ketiga untuk mengurusnya, total biaya bisa mencapai ratusan ribu hingga jutaan rupiah, tergantung kompleksitas dokumen.

Untuk lama proses, jika semua dokumen lengkap dan valid, penghapusan hak tanggungan bisa selesai dalam waktu kurang dari seminggu.

Tips Agar Tidak Kena Risiko Telat Urus Surat Roya

Agar tidak terkena risiko keterlambatan, berikut beberapa hal yang perlu kamu perhatikan:

• Segera urus surat roya setelah KPR lunas. Jangan menunggu terlalu lama agar data di BPN tetap mudah diverifikasi.
• Simpan semua dokumen penting seperti surat lunas dan bukti pembayaran terakhir dari bank.
• Periksa status sertifikat di BPN setelah proses selesai untuk memastikan hak tanggungan sudah benar-benar dihapus.

Langkah-langkah kecil ini bisa melindungi kamu dari masalah besar di kemudian hari.

Kesimpulan

Mengurus surat roya memang terlihat sepele, tapi dampaknya besar. Risiko telat urus surat roya bisa membuat sertifikat rumah masih dianggap jaminan, menghambat jual beli, bahkan menimbulkan kerugian finansial.

Setelah KPR lunas, pastikan kamu segera mengurus surat roya agar kepemilikan rumah benar-benar bebas dari tanggungan dan memiliki kekuatan hukum penuh.

Beli Rumah Legalitas Aman di CariProperti

Kalau kamu lagi cari rumah dengan sertifikat aman dan bebas hak tanggungan, kunjungi CariProperti.

Di sini, kamu bisa menemukan berbagai pilihan rumah siap huni dengan legalitas lengkap, mulai dari rumah subsidi hingga premium. Selain itu, setiap listing sudah diverifikasi, jadi kamu bisa beli rumah dengan tenang tanpa perlu khawatir soal masalah roya atau legalitas di kemudian hari.