Panduan Lengkap Jenis Sertifikat Apartemen di Indonesia

Membeli apartemen bukan hanya soal memilih lokasi strategis atau fasilitas lengkap, tetapi juga memastikan legalitas yang kuat. Salah satu aspek terpenting yang sering terabaikan adalah jenis sertifikat apartemen. Sertifikat inilah yang menentukan hak kepemilikan, kekuatan hukum, hingga nilai investasi unit di masa depan.

Banyak kasus terjadi di mana pembeli tergiur dengan harga atau promosi menarik, tetapi tidak mengecek jenis sertifikat yang dimiliki. Akibatnya, apartemen yang dibeli sulit dijual kembali, tidak bisa diagunkan ke bank, atau bahkan bermasalah saat masa hak tanah habis.

Lalu, apa saja jenis sertifikat apartemen yang berlaku di Indonesia? Bagaimana perbedaan hak antara SHM Sarusun, SHGB Sarusun, hingga SKBG Sarusun? Dan apa risiko jika hanya berpegang pada PPJB tanpa sertifikat final?

Agar Anda tidak bingung lagi soal legalitas apartemen ini, CariProperti akan membahas secara lengkap dan detail mengenai jenis sertifikat apartemen dan masing-masing perbedaannya. Tidak hanya itu, di CariProperti Anda juga bisa menemukan beragam pilihan apartemen baru yang dijual dengan harga terbaik.

Anda juga akan didampingi oleh agen berdedikasi dan terpercaya yang membantu Anda dalam proses jual beli apartemen, termasuk mengurus legalitas apartemen. Jadi, buat Anda yang tidak terlalu paham soal dunia properti, tidak perlu takut lagi terkena penipuan mafia atau oknum tidak bertanggungjawab.

Mari kita telusuri lebih jauh, agar setiap langkah investasi apartemen yang Anda ambil benar-benar aman dan menguntungkan!

Apa Itu Sertifikat Apartemen?

Sertifikat apartemen adalah dokumen legal yang menjadi bukti kepemilikan sah atas sebuah unit hunian vertikal. Berbeda dengan rumah tapak yang umumnya memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas tanah, kepemilikan apartemen diatur secara khusus melalui skema strata title.

Dalam sistem ini, pembeli memiliki hak kepemilikan atas unit apartemen tertentu sekaligus hak bersama atas bagian umum bangunan, seperti lobi, koridor, tangga darurat, taman, hingga fasilitas kolam renang. Karena sifatnya yang berbeda dengan rumah tapak, pemerintah mengatur kepemilikan unit apartemen melalui beberapa jenis sertifikat apartemen yang berlaku resmi.

Menurut Undang-Undang Rumah Susun (UU No. 20 Tahun 2011), terdapat tiga dokumen legal utama yang sering ditemui, yaitu:

1. SHMSRS (Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun) memberikan hak kepemilikan paling kuat dan tanpa batas waktu, setara dengan SHM pada rumah tapak.
   
   
2. SHGBSRS (Sertifikat Hak Guna Bangunan Satuan Rumah Susun) memiliki masa berlaku tertentu (biasanya 20–30 tahun) dan bisa diperpanjang.
   
   
3. SKBGSRS (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun) berlaku jika apartemen dibangun di atas lahan dengan status bukan hak milik, seperti Hak Pengelolaan Lahan (HPL).

Selain tiga sertifikat utama tersebut, dalam proses jual beli apartemen juga sering muncul PPJB apartemen (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yakni dokumen sementara sebelum sertifikat resmi diterbitkan.

Memahami dengan jelas apa itu sertifikat apartemen dan perbedaannya sangat penting. Dokumen ini tidak hanya menjadi bukti kepemilikan, tetapi juga akan menentukan keamanan hukum, kemudahan pengalihan hak, serta prospek investasi unit di masa depan.

Jenis Sertifikat Apartemen di Indonesia

Saat membeli apartemen, pemilik unit tidak hanya mendapatkan ruangan fisik, tetapi juga dokumen legal yang menjadi dasar kepemilikan. Di Indonesia, terdapat beberapa jenis sertifikat apartemen yang diakui secara resmi dan masing-masing memiliki ketentuan hukum berbeda. Memahami perbedaan setiap jenis sertifikat sangat penting agar pembeli tidak salah langkah saat melakukan transaksi.

1. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)

SHM Sarusun adalah sertifikat dengan status kepemilikan paling kuat di antara semua jenis sertifikat apartemen. Dokumen ini memberikan hak penuh kepada pemilik atas unit apartemen tanpa batas waktu, setara dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah tapak. Pemilik dengan SHM Sarusun juga berhak atas bagian bersama, seperti koridor, taman, maupun fasilitas umum lain.

Kelebihan dari SHM Sarusun adalah kepastian hukum yang sangat jelas. Unit dengan sertifikat ini lebih mudah dijadikan jaminan kredit atau diwariskan. Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, SHM Sarusun hanya dapat diterbitkan jika apartemen berdiri di atas tanah dengan status Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan Satuan Rumah Susun (SHGB Sarusun)

Jenis sertifikat apartemen yang paling umum di Indonesia adalah SHGB Sarusun. Dokumen ini memberikan hak kepemilikan atas unit apartemen untuk jangka waktu tertentu, biasanya 20–30 tahun, dengan opsi perpanjangan sesuai regulasi yang berlaku.

Karena sifatnya terbatas waktu, calon pembeli perlu memastikan jadwal perpanjangan agar kepemilikan tetap sah. Meski begitu, SHGB Sarusun tetap diakui secara legal dan bisa dijadikan jaminan bank. Mayoritas apartemen di kawasan perkotaan menggunakan skema SHGB Sarusun karena lahan yang digunakan tidak berstatus hak milik pribadi.

3. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun)

SKBG Sarusun berlaku apabila apartemen dibangun di atas lahan dengan status Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atau lahan milik negara yang tidak dapat diterbitkan SHM maupun SHGB. Sertifikat ini hanya memberikan hak kepemilikan atas bangunannya, bukan atas tanah yang ditempati.

Meskipun lingkup kepemilikannya lebih terbatas, SKBG Sarusun tetap memberikan legalitas kepemilikan yang sah. Namun, calon pembeli sebaiknya memahami detail perjanjian pengelolaan lahan agar tidak terjadi kendala hukum di kemudian hari.

4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Selain tiga sertifikat utama, dalam proses transaksi apartemen sering ditemui PPJB. Dokumen ini bukanlah sertifikat kepemilikan, melainkan bukti pengikatan antara pengembang dan pembeli sebelum sertifikat resmi diterbitkan.

PPJB biasanya digunakan saat unit masih dalam tahap pembangunan (indent). Di dalamnya tercantum kesepakatan mengenai harga, metode pembayaran, serta jadwal serah terima. Setelah bangunan selesai dan proses administrasi tuntas, PPJB akan ditingkatkan menjadi sertifikat resmi (SHM Sarusun, SHGB Sarusun, atau SKBG Sarusun).

Perbandingan SHM Sarusun, SHGB Sarusun, dan SKBG Sarusun

Dalam praktiknya, terdapat tiga jenis sertifikat apartemen yang paling sering ditemui di Indonesia, yaitu SHM Sarusun, SHGB Sarusun, dan SKBG Sarusun. Ketiganya sama-sama sah secara hukum, namun memiliki perbedaan mendasar terkait hak kepemilikan, jangka waktu, serta status lahan yang digunakan.

SHM Sarusun memiliki kedudukan paling kuat karena memberikan hak milik penuh tanpa batas waktu kepada pemilik apartemen. Sertifikat ini hanya bisa diterbitkan apabila apartemen berdiri di atas lahan dengan status Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang jelas. Dengan kepastian hukum yang tinggi, unit apartemen dengan SHM Sarusun lebih mudah dijadikan agunan bank, diwariskan, maupun dialihkan ke pihak lain.

Sementara itu, SHGB Sarusun adalah jenis sertifikat apartemen yang paling umum digunakan di kawasan perkotaan. Sertifikat ini memberikan hak kepemilikan dengan jangka waktu tertentu, biasanya 20–30 tahun, yang dapat diperpanjang sesuai peraturan. Karena lahan perkotaan umumnya berstatus Hak Guna Bangunan, SHGB Sarusun menjadi pilihan dominan. Walaupun memiliki batas waktu, sertifikat ini tetap sah sebagai bukti kepemilikan dan bisa dipakai untuk transaksi jual beli maupun jaminan kredit.

Berbeda dengan dua jenis sebelumnya, SKBG Sarusun hanya memberikan hak kepemilikan atas bangunan, bukan atas tanah yang ditempati. Sertifikat ini biasanya diterbitkan jika apartemen berdiri di atas tanah dengan status Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atau tanah negara yang tidak memungkinkan penerbitan SHM maupun SHGB. Implikasinya, kepemilikan apartemen dengan SKBG Sarusun lebih terbatas, sehingga pembeli perlu memahami detail perjanjian pengelolaan lahan untuk menghindari risiko di kemudian hari.

Melalui pemahaman perbedaan ketiga sertifikat ini, calon pembeli dapat menilai aspek legalitas, keamanan investasi, serta potensi jangka panjang sebelum memutuskan membeli unit apartemen.

____

Memahami jenis sertifikat apartemen sangat penting sebelum membeli unit. SHM Sarusun memberi hak milik penuh tanpa batas waktu, SHGB Sarusun menawarkan kepemilikan terbatas namun bisa diperpanjang, sedangkan SKBG Sarusun hanya memberi hak atas bangunan tanpa tanah.

Dengan mengetahui perbedaan ini, pembeli bisa lebih bijak menentukan pilihan sekaligus mengamankan nilai investasi. Sertifikat bukan sekadar dokumen, melainkan bukti sah yang melindungi hak kepemilikan apartemen di masa depan.

Temukan Apartemen Impianmu di CariProperti

Sedang mencari apartemen dengan sertifikat yang jelas dan lokasi strategis? CariProperti hadir untuk membantumu menemukan hunian idaman tanpa ribet. Ada banyak rekomendasi apartemen baru yang menarik di lokasi-lokasi premium, lengkap dengan informasi detail soal sertifikat dan legalitasnya.

Kenapa harus CariProperti?

• ✅ Rekomendasi apartemen baru di lokasi strategis dekat pusat bisnis & transportasi.
• ✅ Informasi sertifikat dan legalitas yang jelas untuk setiap unit.
• ✅ Proses pencarian mudah dengan filter sesuai budget dan kebutuhan.
• ✅ Konsultasi gratis dengan tim ahli properti berpengalaman.
• ✅ Update tren & tips properti untuk keputusan investasi lebih bijak.

👉 Temukan apartemen terbaikmu sekarang di CariProperti dan wujudkan hunian nyaman dengan legalitas yang aman.