Pahami 6 Jenis Pajak Jual Beli Apartemen agar Kantong Tidak Bolong

Saat membeli atau menjual apartemen, banyak orang hanya fokus pada harga unit dan proses akad, padahal ada satu aspek penting yang sering terlewat:, yaitu pajak jual beli apartemen. Pajak ini bisa menambah biaya transaksi cukup signifikan, bahkan mencapai 10–15% dari harga unit. Tanpa perencanaan matang, pembeli maupun penjual bisa terkejut dengan besarnya biaya tambahan di luar harga properti itu sendiri.

Mengetahui jenis pajak apartemen beserta ketentuan hukumnya bukan hanya membantu menyiapkan dana, tetapi juga mencegah masalah hukum di kemudian hari. Misalnya, pembeli wajib menanggung PPN dan BPHTB, sementara penjual dikenakan PPh Final. Ada pula biaya tambahan seperti AJB, BBN, hingga pertelaan yang wajib diselesaikan sebelum sertifikat berpindah tangan.

Melalui artikel ini, Anda akan mempelajari secara lengkap apa saja pajak jual beli apartemen yang berlaku di Indonesia, bagaimana cara menghitungnya, kapan pajak harus dibayar, serta dasar hukum yang mengaturnya. Dengan pemahaman yang baik, proses transaksi apartemen bisa berjalan lebih aman, transparan, dan terhindar dari risiko.

Jenis Pajak dalam Transaksi Jual Beli Apartemen

Dalam proses jual beli apartemen, baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban membayar sejumlah pajak sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Memahami jenis pajak ini penting agar tidak terjadi kesalahan perhitungan biaya. Berikut penjelasan detailnya:

1. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Untuk pembelian apartemen baru dari developer, pembeli wajib membayar PPN sebesar 11% dari harga unit. Pajak ini sudah diatur dalam UU No. 42 Tahun 2009 tentang PPN dan PPnBM. Misalnya, jika Anda membeli apartemen seharga Rp800 juta, maka PPN yang harus dibayarkan mencapai Rp88 juta. PPN dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani sehingga menjadi salah satu komponen terbesar dalam pajak jual beli apartemen.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Selain PPN, Anda sebagai pembeli juga dikenakan BPHTB apartemen sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebagai salah satu pajak jual beli apartemen. Pajak ini diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB dan PP No. 34 Tahun 2016. Karena NPOPTKP berbeda di setiap daerah, jumlah BPHTB bisa bervariasi. Pajak ini wajib dibayarkan sebelum AJB dibuat di hadapan PPAT sebagai syarat sahnya peralihan hak apartemen.

Baca juga: Apa Itu IPL Apartemen? Panduan Lengkap Pengertian, Hukum, & Cara Menghitungnya

3. AJB, BBN, dan Biaya Pertelaan

Dalam setiap transaksi, pembeli juga menanggung biaya administrasi berupa Akta Jual Beli (AJB), Bea Balik Nama (BBN), dan biaya pertelaan. Totalnya biasanya sekitar 1% dari harga apartemen. Ketentuan ini merujuk pada PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. AJB berfungsi sebagai dokumen resmi peralihan hak, BBN dibutuhkan untuk mengubah nama kepemilikan pada sertifikat, sementara pertelaan digunakan untuk membagi sertifikat induk apartemen menjadi unit individu.

4. PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)

Untuk apartemen dengan kategori mewah, pembeli dikenakan PPnBM dengan tarif 20% atau lebih, sesuai PMK No. 35/PMK.010/2017. Pajak ini berlaku hanya untuk unit dengan harga di atas Rp30 miliar. Karena jumlahnya cukup besar, PPnBM menjadi faktor penting yang harus dipertimbangkan investor high-end dalam merencanakan strategi kepemilikan apartemen mewah.

5. PPh Final (Pajak Penghasilan Final)

Berbeda dengan pajak lainnya, PPh Final ditanggung oleh penjual apartemen, baik developer maupun individu. Tarifnya adalah 2,5% dari nilai transaksi, sesuai PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan. PPh Final harus dibayarkan sebelum AJB ditandatangani, karena tanpa bukti pembayaran pajak ini, PPAT tidak dapat memproses peralihan hak.

6. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Selain pajak pada saat transaksi, pemilik apartemen wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun dengan besaran berkisar 0,1%–0,3% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Walaupun jumlahnya relatif kecil dibandingkan PPN atau BPHTB, PBB merupakan kewajiban tahunan yang tidak boleh diabaikan oleh pemilik apartemen.

Simulasi Perhitungan Pajak Jual Beli Apartemen

Agar lebih mudah dipahami, berikut simulasi perhitungan pajak untuk tiga skenario harga apartemen, Rp500 juta, Rp1 miliar, dan Rp30 miliar.

Kapan Pajak Jual Beli Apartemen Harus Dibayar?

Mengetahui waktu pembayaran pajak beli apartemen sangat penting agar proses transaksi berjalan lancar tanpa hambatan hukum. Setiap jenis pajak memiliki momen pembayaran yang berbeda, baik sebelum maupun sesudah transaksi dilakukan. Berikut penjelasannya:

1. PPN

PPN harus dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Biasanya, pembayaran dilakukan bersamaan dengan pelunasan harga unit kepada developer. Bukti pembayaran PPN wajib ditunjukkan kepada PPAT sebagai syarat sah transaksi.

2. BPHTB

BPHTB juga wajib dilunasi sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT. Hal ini karena AJB hanya bisa diproses jika ada bukti setor BPHTB dari bank persepsi atau kantor pajak. Dengan kata lain, tanpa pembayaran BPHTB, hak kepemilikan apartemen tidak bisa dialihkan secara resmi.

Baca juga: Cara Over Kredit Apartemen teraman Tanpa Ajukan KPR Baru

3. AJB, BBN, dan Biaya Pertelaan

Biaya administrasi ini dibayarkan pada saat proses balik nama sertifikat. Setelah AJB ditandatangani, pembeli perlu melanjutkan pembayaran biaya BBN dan pertelaan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau kantor pertanahan setempat.

4. PPnBM

Bagi apartemen yang tergolong mewah, PPnBM harus dibayarkan bersamaan dengan PPN pada saat pelunasan unit. Bukti pembayaran PPnBM juga menjadi salah satu dokumen yang diperlukan developer untuk menyelesaikan administrasi penjualan.

5. PPh Final

PPh Final adalah kewajiban penjual, baik developer maupun individu. Pajak ini harus dibayarkan sebelum AJB ditandatangani. PPAT tidak akan melanjutkan pembuatan akta jika bukti setor PPh Final belum diserahkan.

6. PBB

Berbeda dengan pajak transaksi, PBB dibayarkan setiap tahun selama kepemilikan apartemen. Jadwal pembayarannya biasanya ditentukan oleh pemerintah daerah, dengan batas waktu yang tercantum pada SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).

Tips Mengelola Pajak dalam Transaksi Apartemen

1. Siapkan Dana Tambahan Sejak Awal

Selain harga unit, pembeli harus menyiapkan dana tambahan sekitar 10–20% dari harga apartemen untuk menutup semua pajak dan biaya administrasi. Pajak yang harus diperhitungkan antara lain PPN, BPHTB, AJB, BBN, serta pertelaan. Misalnya, membeli apartemen seharga Rp1 miliar bisa menimbulkan biaya pajak tambahan sekitar Rp166 juta. Dengan menyiapkan dana lebih awal, pembeli terhindar dari keterlambatan pembayaran yang bisa menghambat proses balik nama sertifikat.

2. Manfaatkan Insentif Pajak Pemerintah

Pemerintah kadang memberikan insentif tertentu untuk pembeli, seperti PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) pada periode tertentu. Mengetahui insentif ini bisa mengurangi beban pajak sekaligus menurunkan biaya total transaksi. Sebagai contoh, pembeli apartemen baru yang memenuhi syarat bisa mendapatkan keringanan PPN, sehingga dana dapat dialokasikan untuk kebutuhan lainnya.

Baca juga: Panduan Lengkap PPJB Apartemen: Arti, Fungsi, Dasar Hukum, dan Contohnya

3. Konsultasi dengan Notaris atau PPAT Profesional

Melibatkan notaris atau PPAT berpengalaman sangat penting karena mereka memahami prosedur dan perhitungan pajak jual beli apartemen sesuai hukum yang berlaku. Konsultasi awal membantu memastikan semua dokumen lengkap, perhitungan pajak akurat, dan pembayaran dilakukan tepat waktu. Hal ini mengurangi risiko kesalahan administrasi atau keterlambatan yang bisa menunda proses kepemilikan unit.

4. Gunakan Jasa Agen Properti Profesional

Bekerja sama dengan agen properti terpercaya, seperti CariProperti, bisa sangat membantu dalam memetakan biaya pajak dan strategi transaksi. Agen yang profesional biasanya memiliki pengalaman dalam mengurus semua jenis pajak, termasuk PPN, BPHTB, dan PPh Final, serta memahami waktu pembayaran yang tepat. Mereka juga bisa memberikan tips tambahan, seperti memilih developer yang transparan dalam menyampaikan biaya tambahan atau menyiapkan dokumen persyaratan secara lengkap.

5. Catat Semua Bukti Pembayaran Pajak

Setiap pembayaran pajak, baik PPN, BPHTB, AJB, maupun PPh Final, harus dicatat dan disimpan sebagai bukti sah. Dokumen ini diperlukan tidak hanya saat proses balik nama sertifikat, tetapi juga sebagai arsip pribadi jika terjadi audit atau permasalahan hukum di kemudian hari. Mencatat semua bukti pembayaran pajak juga memudahkan perhitungan biaya keseluruhan untuk investasi jangka panjang.

6. Perhatikan Pajak Tahunan (PBB)

Selain pajak transaksi, PBB tahunan tetap menjadi kewajiban bagi pemilik apartemen. Mengatur pengingat pembayaran PBB membantu mencegah denda atau tunggakan pajak yang bisa membebani finansial. Biasanya, pemerintah daerah mengirim SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) setiap tahun, dan pemilik apartemen bisa memanfaatkan pembayaran tepat waktu untuk menjaga kepatuhan pajak.

_____

Memahami pajak jual beli apartemen adalah langkah krusial bagi setiap pembeli maupun penjual properti. Setiap jenis pajak, mulai dari PPN, BPHTB, AJB, BBN, PPnBM, PPh Final, hingga PBB tahunan, memiliki aturan, tarif, dan waktu pembayaran yang berbeda. Dengan mengetahui hal ini secara rinci, Anda tidak hanya dapat menyiapkan dana lebih matang, tetapi juga menghindari risiko administrasi yang bisa menghambat proses kepemilikan apartemen.

Simulasi perhitungan pajak menunjukkan bahwa biaya tambahan bisa mencapai 10–20% dari harga unit untuk apartemen biasa dan bahkan lebih dari 30% untuk apartemen mewah, terutama karena adanya PPnBM. Oleh karena itu, perencanaan keuangan yang cermat dan pemahaman terhadap regulasi hukum yang berlaku sangat diperlukan.

Dengan pemahaman menyeluruh mengenai pajak, biaya administrasi, dan strategi pengelolaan pajak, transaksi jual beli apartemen bisa berjalan lebih lancar, aman, dan menguntungkan, baik bagi investor maupun pembeli rumah pertama. Pengetahuan ini menjadi fondasi penting bagi siapa saja yang ingin berinvestasi di properti dengan bijak dan efektif.

Temukan Apartemen Impian Anda di CariProperti

Ingin investasi apartemen yang menguntungkan atau mencari hunian nyaman dengan harga terbaik? CariProperti menyediakan berbagai pilihan apartemen dijual dengan harga kompetitif, cocok untuk investor maupun pembeli pertama. Dengan layanan profesional dan proses yang transparan, Anda bisa menemukan unit yang sesuai kebutuhan tanpa repot.

Apa saja yang bisa Anda dapatkan di CariProperti?

• Dedicated Agent – Dapatkan bantuan dari agen profesional yang siap mendampingi Anda dari pencarian hingga transaksi.
• Jaminan Harga Terbaik – Pastikan Anda membeli apartemen dengan harga kompetitif sesuai nilai pasar.
• DP 0% – Memudahkan Anda memulai pembelian tanpa harus menyiapkan uang muka besar.
• KPR Instant Approval – Proses kredit rumah cepat dan mudah, langsung disetujui oleh bank.

💡 Jangan tunda lagi, mulai rencanakan investasi properti Anda sekarang dan temukan apartemen ideal hanya di CariProperti!