4 Cara Menentukan Harga Sewa Rumah Anti Boncos

“Aduh, bro, pusing banget kepala gua, mau pecah rasanya. Kayaknya, gua salah nentuin harga sewa rumah gua, deh. Bukannya pada ngantri, orang-orang malah ga ada yang minat.”

Itulah perkataan yang disampaikan oleh salah seorang teman lama waktu kami lagi ngopi santai di sebuah kafe. Dia menceritakan kalau bisnis kontrakannya lagi surut, padahal uang dari kontrakan mau dipakai buat bayar KPR.

Bagi yang pernah usaha kontrakan mungkin pernah mengalami hal yang serupa. Biasanya apa saja sih faktor kenapa orang tidak berminat untuk sewa kontrakan di kamu? Ada banyak sih, tapi salah satunya kesalahan dalam menentukan harga sewa kontrakan. Bisa saja kamu malah memasang harga yang terlalu tinggi daripada harga pasaran.

Nah, biar kejadian kayak temanku ini gak terulang lagi, CariProperti punya beberapa cara menentukan harga sewa rumah yang bisa kamu pakai kalau mau mulai bisnis sewa kontrakan. Simak terus artikel ini sampai selesai, ya!

Kenapa Menentukan Harga Sewa Rumah Itu Penting?

Menentukan harga sewa rumah bukan cuma soal menebak angka atau ikut-ikutan tetangga. Di balik tarif sewa, ada strategi keuangan yang harus dipikirkan matang. Berikut ini alasan kenapa kamu harus memahami cara menentukan harga sewa rumah secara benar:

1. 🔄 Menghindari Rumah Kosong Terlalu Lama

Kalau kamu asal pasang harga tinggi tanpa riset, kemungkinan besar rumahmu bakal sepi peminat. In this economy, hampir semua orang pasti akan bandingkan harga di banyak platform sebelum memutuskan. Kalau rumahmu jauh lebih mahal dibanding unit serupa di sekitar, mereka akan melewatkan iklanmu. Akibatnya, rumah jadi kosong berbulan-bulan, dan kamu tetap harus menanggung biaya perawatan atau cicilan KPR.

2. 📉 Menghindari Kerugian Karena Harga Terlalu Rendah

Di sisi lain, banyak pemilik rumah pemula yang takut harga sewanya dianggap mahal, lalu memasang tarif terlalu rendah. Padahal, saat dihitung-hitung, harga sewa itu bahkan nggak menutup biaya pajak, listrik kosong, atau cicilan bulanan. Ini jelas bikin investasi jadi rugi.

Dengan tahu rumus harga sewa rumah dan memperhitungkan biaya-biaya tersembunyi, kamu bisa menghindari jebakan harga murah yang malah merugikanmu.

3. 💰 Memastikan Keuntungan dari Investasi Properti

Properti bukan cuma tempat tinggal, tapi juga aset investasi. Salah satu sumber keuntungannya adalah dari uang sewa yang diterima rutin setiap bulan atau tahun. Jika kamu tahu cara menentukan harga kontrakan yang sesuai dengan nilai rumah, kamu bisa memperkirakan Return of Investment (ROI) dan waktu balik modal dengan lebih jelas.

Harga sewa yang tepat akan membantu kamu menjaga kestabilan keuntungan, bahkan bisa naik seiring waktu jika pasar mendukung.

4. 📊 Menyesuaikan dengan Kenaikan Nilai Properti & Inflasi

Nilai properti umumnya naik setiap tahun, begitu juga dengan biaya hidup. Kalau kamu tidak pernah mengevaluasi ulang tarif sewa atau tidak tahu kapan menaikkannya, kamu bisa kehilangan potensi penghasilan. Oleh karena itu, cara menentukan harga sewa rumah yang ideal juga harus mempertimbangkan kenaikan inflasi, biaya perawatan, dan tren pasar.

Baca juga: 9 Tips Bisnis Kontrakan untuk Pemula: Cuan Maksimal, Risiko Minimal

5. 🤝 Membangun Hubungan Profesional dengan Penyewa

Harga yang masuk akal dan wajar tidak hanya membuat rumahmu cepat disewa, tapi juga menciptakan kesan bahwa kamu adalah pemilik properti yang profesional dan adil. Ini penting banget, terutama jika kamu ingin menjaga penyewa dalam jangka panjang.

Penyewa yang puas dengan harga dan kondisi rumah cenderung akan memperpanjang kontrak, merawat rumah lebih baik, dan menghindari masalah-masalah yang bisa muncul di kemudian hari.

Rumus & Cara Menentukan Harga Sewa Rumah

Memahami angka dan strategi dalam cara menentukan harga sewa rumah akan membantu kamu menghindari kejutan. Berikut tiga metode yang bisa kamu terapkan:

1. Rumus Umum Berdasarkan Nilai Properti

Rumus paling populer dan mudah digunakan dalam cara menentukan harga sewa rumah adalah:

Harga Sewa Rumah per Tahun = 0.5% – 1% x Nilai Properti

Range 0.5%–1% digunakan untuk menyesuaikan dengan lokasi, fasilitas, dan permintaan pasar. Semakin strategis dan lengkap rumahnya, kamu bisa mendekati angka 1%. Kalau rumah berada di lokasi biasa dan belum lengkap fasilitasnya, gunakan 0.5%.

🧮 Contoh Simulasi:

• Harga rumah = Rp600.000.000
• Harga sewa tahunan (1%) = Rp6.000.000
• Harga sewa bulanan = Rp6.000.000 / 12 = Rp500.000
  
  

Kalau kamu merasa Rp500.000 terlalu rendah untuk lokasi dan kondisi rumahmu, kamu bisa gunakan 0.7%–0.9% dari harga properti. Ingat, ini rumus dasar, kamu tetap harus melakukan penyesuaian setelah riset pasar.

Baca juga: Jangan Sepelekan 6 Risiko Bisnis Kontrakan Ini Kalau Mau Untung Besar!

2. Rumus ROI (Return on Investment)

Untuk kamu yang ingin lebih serius di dunia investasi properti, bisa gunakan pendekatan ROI. Rumus sederhananya:

ROI Tahunan (%) = (Pendapatan Sewa – Biaya Tahunan) / Nilai Properti x 100

Tujuannya adalah menentukan apakah rumahmu menguntungkan jika disewakan.

Contoh:

• Pendapatan sewa = Rp36.000.000 (Rp3 juta/bulan)
• Biaya tahunan (pajak, perawatan, listrik kosong) = Rp5.000.000
• Nilai properti = Rp600.000.000
  
  

Maka:
ROI = (36.000.000 – 5.000.000) / 600.000.000 x 100 = 5.16%

ROI 4%–7% tergolong sehat untuk rumah tapak di lokasi berkembang. Dengan rumus ini, kamu juga bisa menyesuaikan harga sewa agar tetap menguntungkan meski ada biaya operasional.

3. Berdasarkan Riset Pasar Lokal

Ini adalah metode yang lebih tepat sasaran karena menyesuaikan harga sewa properti dengan kondisi nyata pasar lokal.

• Cek listing properti sewaan di platform seperti CariProperti, Rumah123, dan 99.co di area sekitar rumah kamu.
• Kunjungi rumah-rumah kontrakan serupa untuk banding kondisi, fasilitas, dan harga sewa.
• Tanyakan ke agen properti lokal atau tetangga tentang tarif rata-rata di lingkungan tersebut.
  
  

Contoh:
Jika rata-rata sewa bulanan rumah 2 kamar di lingkungan itu Rp2,5 juta – Rp3 juta, dan kondisi rumahmu sama atau sedikit lebih baik, kamu bisa menetapkan sewa Rp3 juta/bulan walau nantinya bisa naik jika ada fasilitas unggulan. Metode ini menjadikan cara menghitung harga sewa properti sesuai realitas pasar.

4. Berdasarkan Target Penyewa (Demografis)

Harga sewa bisa berbeda tergantung target penyewa yang kamu bidik. Misalnya penyewa mahasiswa, pekerja profesional, atau keluarga muda.

• Mahasiswa: biasanya mencari harga sewa lebih rendah, fasilitas dasar, bisa sharing.
• Pekerja profesional: minimal cerita rumah bersih, dekat transportasi, fasilitas seperti AC atau Wi‑Fi.
• Keluarga muda: butuh ruang lebih, keamanan lingkungan, tidak rasi fasilitas rendah.
  
  

Terapkan ini dengan menyusun paket sewa yang sesuai target. Misalnya, untuk mahasiswa kamu pasang sekitar 70–80% dari rent market umum (misalnya Rp2 juta), sementara untuk pekerja profesional kamu bisa memberi harga Rp3–4 juta karena fasilitas lengkap.

Faktor-Faktor Kunci dalam Menentukan Harga Sewa Rumah

1. 📍 Lokasi Properti

Semakin strategis rumah kontrakanmu, maka kamu bisa menyewakannya dengan harga yang makin tinggi. Rumah yang berada dekat dengan fasilitas umum seperti stasiun, halte, sekolah, rumah sakit, atau pusat perbelanjaan akan lebih diminati karena aksesnya mudah.

Sebaliknya, rumah yang berada di gang sempit atau jauh dari akses kendaraan umum biasanya memiliki nilai sewa yang lebih rendah, meskipun kondisinya bagus. Maka dari itu, menentukan harga kontrakan harus selalu mempertimbangkan sisi lokasinya.

2. 🏗️ Kondisi dan Usia Bangunan

Harga sewa rumah juga sangat dipengaruhi oleh kondisi fisik bangunan. Rumah yang baru direnovasi, catnya masih segar, dan atapnya tidak bocor tentu akan lebih menarik bagi calon penyewa. Mereka juga bersedia membayar lebih jika tahu rumahnya layak huni.

3. 🛋️ Fasilitas Tambahan

Keberadaan fasilitas tambahan, seperti AC, water heater, perabotan dasar, taman kecil, serta Wi-Fi juga bisa menentukan harga sewa rumahmu. Calon pembeli pastikan akan lebih memilih dan rela membayar tinggi rumah yang siap huni dengan seluruh perabotan di dalamnya

4. 🏘️ Lingkungan Sekitar

Lingkungan juga ikut memengaruhi keputusan calon penyewa. Area yang tenang, aman, bersih, dan rapi lebih disukai, apalagi jika berada dalam perumahan dengan one-gate system. Berbeda dengan rumah di area padat penduduk, yang biasanya hanya cocok untuk penyewa dengan budget terbatas.

5. 📄 Legalitas dan Status Properti

Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), IMB, dan dokumen pajak adalah bagian penting dari kredibilitas rumah. Penyewa yang cermat tentu ingin tinggal di rumah yang statusnya jelas secara hukum.

Properti dengan legalitas lengkap lebih dipercaya dan bisa dipasarkan sebagai rumah sewa jangka panjang. Hal ini menjadi nilai tambah yang bisa kamu pertimbangkan dalam menyusun strategi menentukan tarif sewa rumah.

Ingin Properti yang Siap Disewa Seketika? Ke CariProperti!

Jika kamu masih cari rumah siap sewa atau dijadikan investasi properti, langsung ke CariProperti.com!

Kenapa CariProperti cocok untuk kamu?

• Pilihan lebih dari 2.000 rumah dari developer terpercaya
• DP 0% dan KPR Instant Approval, tanpa ribet
• Dedicated Agent siap bantu dari survei hingga akad
• Rumah berkualitas tinggi, legalitas lengkap, dan optimal untuk sewa

Jangan buang waktu: temukan rumah ideal yang siap menghasilkan sekarang juga di CariProperti!