Tren Pasar Apartemen 2025 Lagi Lesu? Ini Penjelasan Lengkap

Sepanjang tahun ini, kondisi pasar apartemen 2025 di Indonesia, khususnya Jakarta dan sekitarnya, terpantau masih lesu. Padahal, sektor properti dikenal sebagai salah satu pilar penting perekonomian Indonesia. Menurut pemaparan dari Head of of Research Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia, Yunus Karim, sebagaimana dikutip dari laman Bisnis.com, 14 Agustus 2025, pasar apartemen dan kondominium cenderung stagnan sejak semester I/2025 meskipun sudah ada insentif PPN ditanggung pemerintah 2025.

“Sektor apartemen atau kondominium, di sini juga kita bisa lihat memang kalau secara aktivitas pasar memang terpantau cukup flat dari sisi sales rate memang dari semua produk yang ditawarkan di Jakarta kita bisa lihat tingkat penjualannya kurang lebih stagnan,". (Bisnis.com, 14 Agustus 2025)

Beliau menambahkan bahwa penjualan apartemen sepanjang semester I/2025 ini hanya sekitar 150 unit. Hal ini tentunya jauh lebih sedikit jika dibandingkan dengan angka rata-rata penjualan apartemen selama 10 tahun terakhir sekitar 3.560 unit.

Turunnya tren paar apartemen ini bukan fenomena baru. Colliers mencatat bahwa sepanjang 2024 hanya 668 unit apartemen yang terserap pasar, turun hampir setengahnya dari tahun 2023. Bahkan, laporan REI DKI menyebutkan ada lebih dari 5.000 unit apartemen yang tak laku terjual hingga pertengahan 2025. Kondisi ini menimbulkan pertanyaan besar, mengapa apartemen yang dulu sempat menjadi simbol gaya hidup modern kini justru ditinggalkan pembeli?

Pemerintah sebenarnya sudah berupaya mendorong penjualan melalui insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100%, namun hasilnya belum terlihat signifikan. Apakah insentif saja cukup untuk menggerakkan pasar? Atau ada faktor yang lebih mendasar yang membuat masyarakat enggan membeli apartemen?

Kali ini CariProperti akan mengulas secara lengkap tentang penyebab pasar apartemen lesu di 2025, tren penjualan dalam beberapa tahun terakhir, pernyataan dari para ahli properti, hingga strategi investasi terbaik apa yang bisa ditempuh oleh para investor. Jadi, simak terus pembahasan ini sampai akhir agar Anda mendapatkan gambaran utuh dan bisa mengambil keputusan cerdas terkait investasi properti.

Tren Penjualan Pasar Apartemen 2024–2025

Jika melihat data beberapa tahun terakhir, tren penjualan apartemen di Jakarta memang terus menurun. Pada tahun 2023, Colliers mencatat masih ada sekitar 1.375 unit apartemen yang berhasil terserap pasar. Namun, angka itu anjlok pada 2024, dengan hanya 668 unit apartemen yang terjual sepanjang tahun. Artinya, permintaan turun hampir 50% dalam setahun.

Masuk ke tahun 2025, situasinya semakin terpuruk.JLL memaparkan bahwa pada semester I/2025 hanya ada sekitar 150 unit apartemen yang berhasil terjual di Jakarta. Jika dibandingkan dengan masa keemasan apartemen pada 2013–2014, perbedaannya sangat mencolok. Saat itu, ribuan unit bisa ludes hanya dalam hitungan bulan, sementara kini penjualan ratusan unit pun sulit dicapai.

Selain itu, laporan REI DKI menambahkan bahwa ada lebih dari 5.000 unit apartemen yang belum terserap hingga pertengahan 2025. Kondisi ini bukan hanya menunjukkan lemahnya permintaan, tetapi juga menegaskan adanya oversupply besar yang menekan harga dan kepercayaan pasar.

Faktor Penyebab Utama Lesunya Pasar Apartemen di 2025

Kelesuan pasar apartemen 2025 bukan terjadi tanpa sebab. Ada beberapa faktor yang saling terkait, baik dari sisi penawaran, permintaan, maupun psikologis pembeli. Berikut penjelasan detailnya:

1. Oversupply yang Tak Terkendali

Sejak 2015, suplai apartemen di Jakarta terus meningkat pesat. Banyak pengembang yang gencar membangun proyek baru, terutama di segmen menengah ke atas. Namun, permintaan tidak sejalan. Akibatnya, terjadi oversupply ribuan unit yang tidak terserap pasar. Menurut data REI DKI, hingga pertengahan 2025 saja ada lebih dari 5.000 unit apartemen tak laku terjual. Kondisi ini membuat pasar jenuh, sehingga harga sulit naik dan daya tariknya semakin menurun.

2. Preferensi Masyarakat pada Rumah Tapak

Budaya masyarakat Indonesia masih sangat melekat pada kepemilikan rumah tapak. Rumah dianggap lebih fleksibel, punya nilai investasi jangka panjang, serta memberi ruang lebih luas untuk keluarga. Berbeda dengan apartemen yang memiliki keterbatasan ruang dan aturan pengelolaan. Hal ini membuat banyak calon pembeli lebih memilih mengalokasikan dana mereka untuk membeli rumah, meski di lokasi pinggiran, dibanding membeli apartemen di pusat kota.

3. Biaya Pengelolaan yang Membebani

Salah satu keluhan utama penghuni apartemen adalah tingginya Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) dan biaya service charge. Biaya tambahan ini bisa mencapai jutaan rupiah per bulan, tergantung lokasi dan fasilitas apartemen. Bagi keluarga muda atau investor, beban biaya ini sering kali membuat apartemen terasa kurang ekonomis dibandingkan rumah tapak yang tidak memiliki biaya bulanan serupa.

4. Yield Investasi yang Rendah

Dari sisi investor, apartemen saat ini kalah menarik dibanding instrumen investasi lain. Rata-rata yield sewa apartemen hanya sekitar 3–4% per tahun, jauh di bawah obligasi (±7%) atau deposito (5–6%). Dengan risiko yang lebih tinggi, seperti unit kosong atau pengelolaan buruk, banyak investor akhirnya mengalihkan dana mereka ke produk keuangan yang lebih aman. Inilah salah satu alasan mengapa apartemen tidak lagi dilirik sebagai instrumen investasi unggulan.

5. Menurunnya Kepercayaan Konsumen

Faktor psikologis juga memegang peranan penting. Banyak konsumen yang ragu membeli apartemen karena trauma terhadap kasus proyek mangkrak, fasilitas yang tidak sesuai janji brosur, hingga pengelolaan gedung yang kurang profesional. Rasa khawatir ini membuat calon pembeli menunda atau bahkan batal membeli, meskipun mereka sebenarnya membutuhkan hunian.

Baca juga: Panduan Lengkap PPJB Apartemen: Arti, Fungsi, Dasar Hukum, dan Contohnya

Dampak Insentif PPN DTP 100% terhadap Pasar Apartemen Tahun Ini

Untuk mendongkrak pasar properti, pemerintah meluncurkan kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% yang berlaku hingga akhir 2025. Dengan insentif ini, pembeli apartemen atau rumah tidak perlu membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11% yang biasanya menjadi tambahan biaya signifikan saat transaksi.

Secara teori, kebijakan ini seharusnya mampu meningkatkan daya tarik pembelian karena harga properti jadi lebih ringan di awal. Misalnya, untuk apartemen seharga Rp1 miliar, pembeli bisa menghemat hingga Rp110 juta hanya dari PPN. Angka ini cukup besar dan diharapkan bisa menjadi pemicu meningkatnya transaksi.

Namun, kenyataannya dampak kebijakan ini terhadap penjualan apartemen masih minim. Ada beberapa alasan mengapa insentif ini belum efektif:

1. Model Apartemen Build-to-Order

Berbeda dengan rumah tapak yang umumnya ready stock, banyak proyek apartemen menggunakan sistem build-to-order. Artinya, unit baru akan siap huni beberapa tahun setelah pembelian. Kondisi ini membuat pembeli tidak langsung merasakan manfaat insentif PPN DTP, karena mereka harus menunggu lama untuk bisa menempati atau menyewakan unit.

2. Lemahnya Daya Beli Masyarakat

Meski PPN sudah ditanggung pemerintah, harga apartemen di kota besar seperti Jakarta tetap tergolong tinggi. Dengan kondisi ekonomi yang masih belum pulih sepenuhnya, banyak masyarakat lebih memilih menunda pembelian atau beralih ke rumah tapak di kawasan pinggiran yang lebih terjangkau.

3. Faktor Psikologis dan Kepercayaan

Insentif fiskal saja tidak cukup untuk mengatasi masalah turunnya kepercayaan konsumen terhadap apartemen. Banyak calon pembeli masih khawatir akan risiko fasilitas yang tidak sesuai janji, manajemen pengelolaan buruk, hingga potensi proyek mangkrak.

Strategi Investasi & Peluang di Tengah Pasar Apartemen 2025 yang Lesu

Meski pasar apartemen 2025 masih lesu, bukan berarti peluang investasi hilang sepenuhnya. Justru, kondisi penurunan ini bisa menjadi momentum tepat bagi investor cermat untuk masuk dengan strategi yang lebih selektif. Berikut beberapa cara untuk melihat peluang dan strategi yang dapat diterapkan:

1. Manfaatkan Harga yang Lebih Kompetitif

Kelebihan pasokan (oversupply) membuat banyak pengembang menawarkan diskon, cicilan ringan, hingga program DP 0%. Bagi investor, ini bisa jadi kesempatan untuk membeli unit dengan harga lebih murah. Jika pasar mulai pulih dalam 2–3 tahun ke depan, potensi capital gain akan lebih besar.

2. Fokus pada Lokasi dengan Akses Transportasi

Tidak semua apartemen kehilangan daya tarik. Unit yang berada di lokasi strategis, dekat stasiun MRT, LRT, atau pusat bisnis, tetap punya nilai sewa tinggi. Investasi apartemen transit-oriented development (TOD) misalnya, masih diminati kalangan profesional muda yang membutuhkan hunian praktis dekat transportasi publik.

3. Cari Apartemen dengan Konsep Mixed-Use

Proyek yang menggabungkan hunian, pusat belanja, perkantoran, dan rekreasi dalam satu kawasan (mixed-use development) biasanya lebih menarik penyewa. Investor bisa memanfaatkan ini karena unit di kawasan tersebut cenderung memiliki okupansi lebih stabil.

4. Hitung Yield dengan Realistis

Walaupun rata-rata yield sewa apartemen hanya 3–4%, ada unit tertentu yang bisa memberikan angka lebih tinggi, terutama di kawasan dengan permintaan sewa tinggi. Investor perlu menghitung ulang potensi ROI, bukan hanya dari capital gain, tapi juga arus kas sewa.

Baca juga: Investasi Properti di Tangerang Bisa Bikin Cuan Besar, Modal Kecil!

5. Diversifikasi Investasi Properti

Jika apartemen di Jakarta terasa berisiko, investor bisa mempertimbangkan diversifikasi ke kawasan lain seperti Bodetabek atau kota satelit. Permintaan rumah tapak di kawasan ini masih cukup tinggi. Dengan begitu, risiko kerugian bisa ditekan.

6. Pahami Siklus Pasar Properti

Properti selalu bergerak dalam siklus naik-turun. Kondisi pasar apartemen yang sedang menurun saat ini bisa dianggap fase bottom cycle. Investor yang berani masuk saat pasar turun sering kali menikmati keuntungan lebih besar ketika siklus naik kembali.

_____

Melihat data terbaru, jelas bahwa pasar apartemen 2025 masih berada dalam fase lesu. Penjualan unit yang terus menurun, oversupply ribuan unit, hingga preferensi masyarakat terhadap rumah tapak menjadi tantangan besar bagi pengembang. Bahkan, insentif PPN DTP 100% pun belum cukup ampuh mengangkat penyerapan pasar.

Namun, kondisi ini bukan berarti pasar apartemen kehilangan potensi sepenuhnya. Justru, bagi investor cermat, tren menurun bisa menjadi momentum untuk membeli dengan harga lebih kompetitif. Kuncinya ada pada pemilihan lokasi strategis, pengembang yang kredibel, dan perhitungan yield sewa secara realistis.

Singkatnya, meski apartemen tak lagi semudah dulu untuk dijual, peluang tetap terbuka bagi mereka yang berani melihat lebih dalam. Apakah sebagai end-user maupun investor, pasar ini tetap layak dipantau sebagai bagian dari strategi investasi jangka panjang.

Cari Hunian & Investasi Lebih Menguntungkan Bersama CariProperti

Jika pasar apartemen 2025 masih terasa penuh risiko, bukan berarti Anda harus berhenti berinvestasi di properti. Justru sekarang saatnya mencari alternatif hunian atau investasi yang lebih stabil, aman, dan menjanjikan bersama CariProperti.

✨ Kenapa harus CariProperti?

• 🏡 Dedicated Agent – agen profesional siap mendampingi Anda dari awal hingga proses closing.
• 🏘 Ribuan Pilihan Hunian Premium – mulai dari rumah keluarga hingga apartemen strategis.
• ⚡ KPR Instant Approval – proses lebih cepat, transparan, dan mudah.
• 💰 Program DP 0% & Jaminan Harga Terbaik – bikin investasi properti lebih ringan tanpa biaya tersembunyi.

Jangan biarkan peluang lewat begitu saja. Temukan puluhan rekomendasi apartemen baru di Jakarta dan berbagai kawasan potensial lainnya hanya di CariProperti.